대부 시장이 담보 대출 위주로 재편되는 이유(부동산 스터디 사람들 주목!)

임대 수익 연 5%는 더 이상 매력적이지 않다. 연 10% 이상의 안정적인 수익을 편하게 벌 수 있는 주택 담보 채권이 떠오르고 있다. 담보 대출 위주로 변하는 대부 시장을 알아보자.

Dec 26, 2023

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안녕하세요. 저는 대부업자입니다.

아마 여러분 중 대부분은 대부업자라는 단어를 보고 폭력적인 불법 추심이나 파괴적인 고금리 등 삶을 무너뜨리는 무서운 것들이 머리 속에 떠오르셨을 것입니다.

그런데 대부업자를 하기 전에 제가 밟아온 이력을 요약하면, 고려대학교(서울)에서 기계공학과 금융공학을 전공하고, 한국투자증권에 공채로 입사하여 채권을 분석하던 연구원이었습니다. 알고 계신 대부업자의 이미지와는 많이 다르지 않나요?

과연 대부업은 정말로 우리가 인식하고 있는 것처럼 악덕한 것일까요?

제가 몸으로 부딪혀가며 경험한 것을 기반으로 실제 대부 시장 이야기와 노하우를 공유합니다.

매 반기마다 대부업체는 반기보고서를 제출합니다. 그를 기반으로 작성되는 대부 시장 실태 조사 보고서를 보면, 2010년부터 현재까지 대부 시장은 연평균 6.4% 성장해왔습니다. 이 수치만 보면 성장하긴 했지만, 다른 산업에 비해 조금은 아쉬운 수준입니다.

그러나 한 층 더 깊게 들여다보면 대부 시장 내 담보 대출은 상황이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 2010년 대부 시장 내 비중이 16.5%에 불과했던 담보대출은 2022년 기준 56.1%로 신용대출을 역전했습니다. 또한 2010년 이후 현재까지 연평균 성장률(CAGR)은 무려 17.8%에 달합니다.

대출 시장 내 가장 끝단에 위치한 만큼, 예민한 시장이기 때문에 금융위기 때는 급감했었는데요. 그럼에도 불구하고 이번 2022년 금리 인상기에는 오히려 증가하는 모습을 보였습니다. 2022년 초반까지 부동산 상승기의 영향이 분명 있었던 것은 사실이나, 2022년 하반기에 있었던 레고랜드 사태 등으로 인한 금융 시장 경색에도 불구하고 2022년 상반기말보다 2022년 하반기말에 담보 대출 잔액은 약 4천억원(+4.7% HoH) 증가했습니다. 대부 시장 내 담보대출의 성장은 매크로를 이겨내는 우상향 트렌드로 볼 수 있습니다.

금리가 낮던 시기에는 오피스텔 등 수익형부동산을 매입하여 임대 수익을 얻는 것이 매력적이었습니다. 부동산과 임차인을 관리하고 공실률을 줄이는 등의 노력하는 것이 힘이 많이 들었음에도 불구하고 이것보다 매력적인 투자처는 없었습니다.

그러나 이제 임대를 통해 얻는 수익은 매력이 없어졌습니다. 우선 금리 인상에 따라 금융비가 올라서 수익성이 크게 악화되었고, 부동산 시세 하락에 대한 리스크까지 커졌습니다. 반면 대체재인 우량한 채권에 투자하는 것은 임대업보다 신경써야할 것이 훨씬 줄어든 것 뿐만 아니라, 임대 수익률보다 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 임대업을 할 이유가 사라졌습니다.

임대업을 하던 우리는 부동산에 대한 지식이 해박합니다. 우리는 변화한 시장 환경 속에서도 축적해온 경험과 지식을 활용하여 많은 수익을 얻을 수 있습니다. 그 방법이 바로 대부업을 통해 주택 담보 채권에 투자하는 것입니다.

국내 부동산 중 특히 아파트는 공개되고 표준화 된 데이터가 많습니다. 특수성이 적은 덕분에 부동산에 익숙한 우리는 내용을 빠르게 학습하고 판단하여 안정적으로 투자할 수 있습니다.
국내 주택 시장 참여자들은 여전히 국내 주택에 대한 믿음이 강합니다. 쉽게 바뀌지 않을 이 믿음이 주택 담보 채권의 안정성을 지켜줄 것입니다. 현재 하락한 시세의 약 60% 수준까지 대출이 나가고 있기 때문에 매우 안전합니다. 최악의 상황에서는 현 시세의 60% 수준에 해당 수도권 아파트를 매수하는 절호의 투자 기회를 잡을 수 있습니다.
주택 시장이 하향 안정화 된 지금이 대부업을 시작하기에 좋은 시기입니다. 발 빠른 자산가들은 이미 대부 시장에 들어와 안정적으로 높은 수익률을 거두고 있습니다.

앞서 언급한 시장의 변화에 따른 부동산 자산가들의 유입 뿐만 아니라, 제도 및 시장 변화에 따른 구조적 변화도 시장 재편에 큰 영향을 줬습니다.

담보 대출 시장에 뛰어든 합법적인 자산가들의 증가와 론프라와 같은 정보기술의 도입으로 인해 대부 시장의 인식은 크게 개선될 것입니다. 자산가들과 기술이 모여 대부업을 한다는 사실과 대부업을 통해 돈을 빌렸다는 사실이 부끄럽지 않은 시대를 함께 만들어나가고 있습니다.

시장 참여자 증가와 정보기술의 발전에 따라 중개수수료, 자금 조달 비용, 관리비가 절감될 것입니다. 이에 따라 대부업은 점점 더 편하게 위험 대비 더 많은 돈을 벌 수 있는 투자처가 될 것입니다. 더 나아가 시장 활성화로 인해 대부 시장은 더 많은 금융소외자들을 포용할 것입니다.