해체계획서 작성 업체, 아무 데나 맡기면 안 됩니다
– 건물 38개 해체 계획을 수립해본 빈팀장이 알려주는 선택 팁
해체공사를 앞두고 제일 먼저 하는 게 뭘까요? 굴삭기 부르기? 착공신고?
아닙니다. 해체계획서부터 시작입니다. 모든 행정절차와 철거공사의 출발점이 되는 문서죠. 그런데 의외로, 해체계획서를 누가 어떻게 쓰느냐에 따라 공사일정과 공사 난이도가 180도 달라질 수 있습니다.
그래서 오늘은, 해체계획서를 작성해주는 업체를 고를 때 꼭 체크해야 할 몇 가지 팁을 정리해보려고 합니다. 제가 실제로 겪었던 사례들도 함께요.
1. 무조건 '자격' 있는 사람이 직접 작성하는지 확인하세요
해체계획서는 아무나 작성할 수 없습니다. 건축사, 기술사, 일정 자격을 갖춘 건설기술인만 작성할 수 있어요. 그런데 어떤 업체들은 “저희가 작성해드릴게요~” 하면서 실제론 자격 없는 직원이 대충 초안만 써놓고, 서류상으로만 자격자를 끼워넣는 경우도 있습니다.
이런 경우, 심의 단계에서 금방 티 납니다. 문서 내용이 실제 현장과 안 맞거나, 구조 판단이 엉성하면 “보완 요청 → 일정 지연” 루트로 직행입니다.
📌 작성자 이름만 보지 말고, 실제 누가 작성하는지 확인하세요. 전화 한 통이면 확인됩니다. 참고로 으뜸안전기술은 건축구조기술사 허재 이사가 직접 작성한답니다.
2. 단가만 보고 선택하지 마세요
해체계획서 비용, 업체마다 천차만별입니다. 비싸다고 무조건 잘하는 것도 아니고, 싸다고 다 나쁜 건 아니에요. 그런데 문제는, 단가만 보고 가장 싼 업체를 선택했을 때 발생합니다.
싸게 해주면서도 제대로 하려면, 사람이 시간을 써야 하잖아요? 그런데 그 시간이 줄어든다는 건 결국 복붙 계획서거나, 현장 실사 없이 책상 위에서만 만든 문서일 가능성이 큽니다. 그리고 탁생행정 같이 실제 건물을 철거할때는 적용할 수 없는 계획일 가능성이 있으므로, 무조건 싸다고 선택하지마시고 실제 현장에 적용 가능한 해체공법과 방법을 채택하는지를 체크해보시기 바라겠습니다.
📌 “비용은 깎되, 내용은 맞춰주세요”라는 식으로 협상하세요. 단순히 견적만 받지 말고, 계획서 샘플이나 이전 사례도 꼭 요청해보세요.
3. 현장 실사를 기본으로 하는 업체인지 확인하세요
해체계획서의 핵심은 현장 조건을 얼마나 잘 반영했느냐입니다. 골목이 좁은지, 주변에 유치원이 있는지, 해체 계획을 수립함에 있어 고려해야할 모든 것을 직접 눈으로 보고 작성한 계획서와, 구글맵 켜놓고 쓴 계획서는 퀄리티가 다를 수밖에 없어요.
📌 업체에 반드시 물어보세요. “현장 실사 나오는 건가요?” “누가 오시나요? 기술사님이 직접 오세요?” 여기서 말이 흐릿하거나 대충 넘기는 업체는 조금 신중하게 보셔야 합니다.
4. 심의접수와 보완대응까지 책임지는 업체여야 합니다.
해체허가 대상이면, 해체계획서를 작성하는 것에서 끝나는 게 아니라 그걸 들고 지자체에 ‘심의 접수’까지 진행해야 합니다. 그리고 여기서 끝나지 않죠. 심의 과정에서 거의 대부분 '보완 의견'이 나옵니다.
문제는 이때입니다.
심의 접수만 해주고 보완 대응은 “그건 추가 비용입니다”라고 따로 말하는 업체들이 있어요.
또는 담당자가 바쁘다면서 며칠씩 답이 없는 경우도 실제로 있습니다.
심의 보완은 보통 2~3일 안에 제출하라는 식으로 내려오는데, 대응이 늦어지면 일정은 일정대로 밀리고, 행정청에서는 “진행 안 하세요?”라는 식으로 연락 옵니다.
📌 그래서 반드시 확인해야 할 건 이거예요.
"심의 접수부터 심의 결과에 따른 보완 대응까지 책임지고 빠르게 해주는 업체인가?"
실제 보완 내용은 단순 수정이 아니라
현장 상황을 반영해 계획서를 일부 다시 짜야 하기도 하거든요.
그런 작업까지도 처음부터 포함해서 맡아줄 수 있는 곳인지 꼭 체크하세요.
5. 무엇보다 일정과 대응 속도, 이것도 실력입니다
공무원이 계획서 보완 요청을 보낼 수도 있고, 심의 일정이 당겨질 수도 있고, 상세한 해체계획을 수정해야하는 때도 있습니다. 이럴 때 계획서 작성 업체에서 “지금 바빠서요…”, “담당자 외근 중인데요…” 이런 식으로 미루는 업체면 진짜 피곤해집니다.
📌 연락 잘 되는지, 보완 요청에 바로 대응 가능한 시스템이 있는지 꼭 한번 확인해보세요. "일정 조율 가능하신가요?"라는 질문 하나로 업체의 태도가 드러납니다.
6. 해체계획서 외에도, 착공에 필요한 다른 서류까지 한 번에 처리해주는 업체가 좋습니다
해체계획서만 있다고 바로 철거에 들어갈 수 있는 건 아니에요.
실제로 착공 전에 챙겨야 할 서류는 훨씬 더 많습니다.
예를 들어,
건설기술진흥법상 ‘안전관리계획서’,
산업안전보건법상 ‘유해‧위험방지계획서’,
교육시설이 포함된 경우 ‘교육시설안전성평가’까지,
해체계획서 외에도 각종 법령에 따른 서류가 따로따로 요구됩니다.
문제는, 이걸 각각 다른 업체에 맡기면 일정도 복잡해지고, 서류 간 내용이 안 맞아서 심의 단계에서 지적받는 경우도 생깁니다. 심하면 서류 다시 쓰고 일정 밀리는 건 기본이고요.
📌 그래서 해체계획서만 따로 떼서 보지 말고,
착공에 필요한 전체 서류를 일괄 작업할 수 있는 업체인지 꼭 확인하세요.
실무에서는 이런 업체가 일정 조율도 훨씬 수월하고,
문서 간 연계도 잘 맞춰주기 때문에 훨씬 편하고 안정적입니다.
마무리하면서
해체계획서는 ‘그냥 서류 하나’가 아닙니다. 이 문서 하나에 따라 철거공사의 흐름 전체가 달라지고, 허가도, 감리도, 일정도 이 계획서를 기준으로 움직입니다. 그래서 맡길 업체를 고를 때는 단가보다 “진짜 이 현장 이해하고 쓸 수 있는 사람인지” 그걸 먼저 봐야 합니다.
✅ 해체계획서 작성 업체 선정 시 체크리스트 (by 빈팀장)
☐ 실제 자격 있는 기술자(건축사·기술사 등)가 직접 작성하는가?
→ 명의만 빌린 게 아니라, 실무자가 진짜 책임지고 쓰는지 확인하세요.☐ 단가만 보고 선택하지 않았는가?
→ 견적은 참고용일 뿐, 샘플이나 작업 방식도 같이 비교해야 합니다.☐ 현장 실사를 기본으로 진행하는 업체인가?
→ 직접 현장을 보고 작성하는 계획서와 구글맵 보며 만든 계획서는 다릅니다.☐ 심의 접수부터, 보완 요청에 대한 대응까지 책임지는가?
→ “접수만 하고 끝”이 아니라, 수정·보완까지 일정 내에 신속히 대응 가능한지 체크하세요.☐ 해체계획서뿐 아니라 착공 전에 필요한 서류까지 일괄 처리 가능한가?
→ 안전관리계획서, 유해위험방지계획서, 교육시설안전성평가 등도 함께 처리해주는 업체가 훨씬 수월합니다.☐ 일정이나 행정 대응 속도가 빠른가? 연락이 잘 되는가?
→ 보완 요청 3일 내에 처리 못하면 일정 다 밀립니다. 이건 실력이자 태도입니다.
도움 되셨다면 주변 분들께도 공유해주세요. 철거는 한 번 잘못 들어가면 비용보다 시간과 멘탈이 더 깨집니다. 빈팀장이 보기엔, “계획서부터 잘 짜는 게 공사 반은 끝난 거”입니다.
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