해체계획서 신고 대상이냐, 허가 대상이냐? 딱 이 기준으로 구분됩니다.

[해체계획서] 신고 대상이냐, 허가 대상이냐? 딱 이 기준으로 구분됩니다.

건물을 철거하려고 하면 ‘해체계획서’라는 걸 내야 되는 경우가 있습니다.
그런데 이게 신고만 하면 되는 건지, 아니면 허가까지 받아야 하는 건지, 막상 해보려고 하면 헷갈리는 분들 많으시더라고요.

이 글은 건물 철거를 앞둔 건축주, 또는 설계사무소에서 철거 관련 설계를 맡고 계신 분, 그리고 직접 철거를 실행하시는 철거업체 분들이 헷갈리지 않도록, 건축물관리법 기준으로 정확하게 정리한 내용입니다.

해체계획서는 왜 필요한 걸까요?

철거라고 하면 그냥 굴삭기로 와서 부수면 끝 아니냐, 이렇게 생각할 수도 있는데요.
건축물 철거는 단순한 구조물 철거 작업이 아닙니다.
안전 문제, 비산먼지, 소음, 진동, 건설폐기물 처리 등 신경 써야 할 게 정말 많습니다.

그래서 건축물관리법에서는 일정 기준 이상의 철거에는 ‘해체계획서’를 제출하도록 하고, 신고나 허가를 받게 돼 있습니다.

신고 대상 vs 허가 대상 – 핵심은 '규모'와 '위험도'

‘내가 철거하려는 건물이 신고 대상인지, 허가 대상인지’는
크게 보면 건축물의 규모, 높이, 층수, 그리고 주변 환경과 구조물 상태에 따라 나뉩니다.

✅ 해체계획서 신고 대상 (간단한 철거)

• 연면적 500㎡ 미만

• 지상층 3층 이하

• 높이 12m 미만

• 기둥이나 보 같은 주요 구조체를 안 건드리는 경우

이런 경우에는 허가 없이, 신고만으로 철거 가능합니다.
예를 들어, 작은 단독주택, 비구조 부재 철거, 간단한 내부 철거 이런 게 해당돼요.
행정청에서도 크게 개입 안 하고, 형식 요건만 확인하는 수준이지만 워낙 요즘 해체가 강화되고 있다보니 주무관 선에서 개입하는 경우도 많이 있습니다.

✅ 해체계획서 허가 대상 (조심해야 할 철거)

다음 중 하나라도 해당되면 무조건 허가 받아야 합니다:

• 연면적 500㎡ 이상

• 지상층 4층 이상

• 높이 12m 이상

• 주요 구조부를 해체하는 경우

• 공공도로에 면해 있거나 주변이 복잡한 경우

• 보행자나 다중이용시설 근처

이런 경우는 지자체 허가를 먼저 받아야 철거 작업 가능하고요,
구조안전 확인서, 감리자 지정, 현장 조사 등 준비도 더 철저히 해야 합니다.
악몽과도 같은 ‘심의’가 있기 때문에 아무에게나 해체계획서 작성을 의뢰하면 안되고 이 가장 어려운 ‘심의’까지도 해결할 수 있는 업체를 찾는 것을 추천드립니다.

신고냐 허가냐에 따라 행정절차도 완전히 달라집니다

신고 대상이냐, 허가 대상이냐는 단순히 분류만 다른 게 아닙니다.
실제로 행정 절차도 전혀 다르게 흘러갑니다.
이걸 모르고 그냥 “철거할 건데요~” 하고 무턱대고 들어가면, 일정 꼬이고 서류 다시 준비하느라 시간만 버릴 수 있어요.

✅ 해체신고 대상은 간단합니다

• 해체계획서만 작성해서 지자체에 신고 접수하면 끝입니다.

• 특별한 검토나 승인 절차 없이, 서류 요건만 맞으면 바로 접수 처리됩니다.

즉, ‘신고’는 말 그대로 “이런 계획으로 철거할 겁니다” 하고 알려주는 수준이지만 지자체별로 양식도 다르고, 주무관마다 반응도 다릅니다. 저희도 간단하게 봤다가 큰 코 다친적이 한두번이 아닙니다. 허가건에 비해 간단하다는거지 쉽지는 않습니다.

✅ 해체허가 대상은 절차가 훨씬 까다롭습니다

• 해체계획서 제출은 물론이고,

• 구조기술사나 건축사의 구조안전 확인서를 함께 제출해야 합니다.

• 감리자(건축사 또는 기술사)도 지정해야 하고요.

• 그리고 이걸 바탕으로 ‘전문위원들이 후두려 패는 심의’까지 통과해야합니다. 당연히, 허가가 떨어지기 전에는 철거 절대 못 합니다.

심사에 걸리는 시간은 지자체마다 다르지만, 보통 며칠~수주까지도 잡아야 해요.
특히 도심지나 다중이용시설 인접 지역은 검토가 더 오래 걸리는 경우도 많습니다.

요약하면 이런 차이가 있습니다

마지막으로, 꼭 이건 체크하세요

• 내 건물이 허가 대상인지 신고 대상인지, 먼저 확인하세요.

• 허가 대상인데 신고만 했다가 불법 철거로 벌금 맞는 경우도 실제로 있습니다.

• 일정, 비용, 감리자 배치, 장비 투입 시점까지 다 이 구분에 따라 달라집니다.

건축물을 해체하는 건 단순한 일이 아닙니다.
허가냐 신고냐, 처음부터 제대로 알고 준비하면 일정도 안정적이고,
무엇보다 안전사고나 법적 문제 없이 철거가 가능합니다.

혹시 내가 지금 철거하려는 건물이 어디에 해당하는지 잘 모르겠다?
그럼 으뜸안전기술에 상담을 요청해보세요.

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