건물 해체하려면 꼭 거쳐야 하는 절차가 있습니다. (해체계획서 절차)

건물 철거, 그냥 부수면 되는 줄 알았습니다

– 해체계획서부터 감리자 지정까지, 생각보다 할 게 많습니다.

건물 38개 해체 계획서을 직접 수립해 본 빈팀장입니다. 처음엔 저도 그랬습니다. "철거? 그냥 굴삭기 불러서 밀면 끝 아냐?" 진짜 그렇게 생각했어요.

근데 실제로는요, 계획서 없이 들어갔다가 일정 꼬이고, 신고했는데 허가 대상이라 다시 처음부터 시작하고, 감리자 안 넣었다고 시공 중단 통보 받고... 겪어보니까 철거도 공사고, 공사는 결국 행정절차가 먼저라는 걸 알게 됐습니다.

그래서 오늘은, 건물을 해체할 때 꼭 거쳐야 하는 절차를 제가 직접 겪은 흐름대로 정리해보려 합니다.

1. 해체계획서부터 시작입니다

철거의 첫 단추는 해체계획서입니다. 굴삭기가 아니라 문서가 먼저예요. 어떤 방식으로 철거할 건지, 안전조치는 뭘 할 건지, 폐기물은 어떻게 처리할 건지, 인접 건물은 어떻게 보호할 건지… 이런 내용들을 하나하나 계획서에 담아야 합니다.

건물 신축에 비유를 하자면, 해체방식을 설계하는거라고 이해하면 편합니다.

그리고 이건 아무나 쓸 수 없습니다. 건축사, 기술사, 일정 경력 이상의 건설기술인 등 법에서 정한 자격을 갖춘 사람이 작성해야 해요. 만약 해체허가 대상이라면, 감리자까지 따로 지정해야 하니까 더 신경 써야 하고요. (이건 아래에서 다시 다룹니다.)
 

2. 신고냐, 허가냐 – 여기서 절차가 완전히 갈립니다

해체계획서를 썼다고 바로 철거할 수 있는 건 아니에요. 이제 그 계획서를 들고 허가를 받아야 하거든요? 문제는 신고 대상처럼 보여도 허가 대상인 것도 있고, 지자체 조례에 따라서도 지역별로도 아예 다른 수준인 것들이 많아요.

그래서 맨 처음에는 허가권자에게 문의를 해야합니다. “이 건물 해체할건데 뭘 어떻게 준비하면 되나요?” 저희도 처음엔 이런걸 안하고 국토교통부 표준대로만 했다가 일 다시한적이 한두번이 아니였습니다.

그래서 처음부터 내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지 꼭 명확히 확인하시고, 왠만하면 주무관과 직접 통화해서 준비할게 뭔지 명확하게 정리하고 들어가야 해요.

해체신고 / 허가대상에 대한 차이는 다른 글에서 다뤘으니 거기서 보시면 되구요.

링크

3. 심의 내용 – 단순 서류 심사가 아닙니다

해체허가 대상이 되면 단순히 서류만 내는 걸로 끝나지 않습니다. 지자체는 제출된 해체계획서, 구조안전확인서, 감리자 지정 내용 등을 꼼꼼히 검토하고 심의합니다.

여기서 중요한 건, 계획서 내용이 '그럴듯한지'가 아니라 정말 현장에 맞고, 안전 대책이 실효성 있는지를 본다는 겁니다. 예를 들어, 인접 건물이 붙어 있거나, 통학로와 가까운 위치라면 더 꼼꼼하게 들여다볼 수밖에 없어요.

심의 과정에서 부족한 부분이 발견되면 보완 요청이 들어오고, 이게 철거 일정 전체를 밀리게 만들 수도 있습니다. 그래서 해체계획서는 "한 번에 통과되도록" 짜임새 있게 준비하는 게 진짜 중요합니다.

그런데 사실상 한번에 심의적정? 말이 안됩니다. 그냥 불가능하다고 보시면 됩니다.

해체심의에 참석하는 위원이 보통 8명 정도인데, 그 중 한명 이상은 무조건 태클을 걸게 되어 있습니다. 물론 태클이라고 표현하긴 하지만 더 안전한 해체를 위한 첨언인거죠. 개선 요구기도 하구요. 이 개선요구가 말도안되는게 많아서 문제긴 하지만, 이런 심의 절차가 있어서 이제는 해체 사고 많이 줄었죠.

4. 착공신고 절차 – 철거 직전 마지막 행정 단계

허가든 신고든 완료됐으면, 이제 남은 건 ‘착공신고’입니다. 이게 제대로 접수돼야 철거 장비가 들어갈 수 있어요.

착공신고를 하려면, 보통 다음 자료들이 필요합니다:

• 해체계획서

• 감리자 지정 확인서(필요 시)

• 허가서 사본 또는 신고 접수증

• 현장 게시판 설치 계획 등

신고가 완료되면 현장에 게시판을 설치하고, 그제서야 철거가 가능해집니다. 게시판엔 공사 개요, 감리자 정보, 안전관리자 등의 정보가 포함돼야 하고요. 요즘엔 이거 빠뜨리면 민원 들어오는 경우 진짜 많습니다.

그리고 요즘엔 착공신고하면, 가시설 설치여부를 확인하러 주무관이 직접 현장점검을 나옵니다. 이 때문에 앞에서 지자체 안전센터의 지침 및 규정을 꼭 지켜서 가시설(비계,울타리 등)을 제대로 설치했는지 확인 한번 하셔야합니다. (주무관들 할 일 많을텐데…참ㅋㅋ)

5. 철거 시작 – 계획서대로만 하세요

이제야 철거 장비가 들어갑니다. 근데 여기서 한 가지 더. 계획서랑 다르게 공사하면 안 됩니다. 현장 사정이 좀 달라졌다고 해서 즉석에서 바꾸고 철거 방식 달리하면 문제 생깁니다.

인접 건물 균열, 보행자 낙하물 사고, 비산물 민원... 다 계획서대로만 했으면 안 생길 일이 생깁니다. 그리고 한 번 사고 나면, 철거업체만 책임지는 게 아닙니다. 감리자, 건축주, 설계자까지 줄줄이 물어야 해요.

6. 마지막은 멸실신고로 마무리

철거 다 끝났다고 그냥 끝나는 게 아니에요. 서류상으로도 ‘건물이 없어졌다’는 걸 신고해야 합니다. 이게 바로 ‘멸실신고’입니다.

안 하면, 건물은 실제로 없는데 건축물대장에는 여전히 존재하는 이상한 상황이 돼요. 나중에 신축허가 내려고 하면 걸림돌 됩니다. 철거 완료일로부터 30일 이내에 멸실신고 꼭 해주세요.

정리하면 이렇습니다

1. 해체계획서 작성

2. 해체신고 or 해체허가

3. 해체심의

4. 착공신고

5. 계획서대로 철거

6. 멸실신고

마무리

처음엔 저도 이거 하나도 몰랐어요. 진짜 ‘부수면 끝’인 줄 알았거든요. 근데 한 번 삐끗하고 나니까 철거도 결국 공사고, 공사는 결국 ‘절차’구나 하는 걸 체감하게 됐습니다.

지금 철거를 앞두고 있다면, 계획서 → 신고/허가 → 감리 → 멸실신고까지 한 번만 쭉 점검해보세요. 그냥 “이렇게 하면 된다더라” 수준 말고, 진짜 내가 하는 철거가 허가 대상인지부터 먼저 확인하는 게 공사 일정을 지키는 데 제일 중요한 포인트입니다.

혹시 판단이 어렵다면, 으뜸안전기술에 문의해보세요. 저희는 정말 친절합니다.

왜냐면요. 모든 고객과의 접점이 저희에게 살이되고 뼈가된다는 것을 알기 때문이죠. 저희는 눈 앞에 것에 휘둘리지 않아요. 멀리 보고 있습니다. 계속 성장할거에요. 그러니 해체관련 문의사항이 있으시면 언제든 전화주세요.

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