서울시에서 해체공사? 그냥 철거만 생각하면 안 됩니다. (해체계획서 주의사항 Tip)
대수선이나 해체 후 신축을 계획 중인 설계사와 해체업체 실무자분들이 꼭 알아야 할 이야기
건물 38개 해체계획서를 직접 작성한 빈팀장입니다. 요즘 설계사나 해체업체 실무자분들과 이야기하다 보면 종종 이런 얘기를 들어요.
“철거는 단순하잖아요. 그냥 부수고 치우면 되죠?”
근데 이게 서울시에서는 절대 그렇지 않습니다. 해체공사에 대해 별도 운영 지침이 있을 만큼 서울은 타 지역보다 훨씬 꼼꼼하게 해체공사를 관리하고 있어요. 대수선이나 신축을 준비하면서 해체공사까지 책임지게 되는 분들이라면, 서류 한 장 놓쳐서 일정 밀리는 일 없도록 반드시 짚고 가야 할 포인트들이 있습니다. 현장에서 실제 겪은 일들을 바탕으로 정리해드릴게요.
1. 서울시는 해체공사 전용 ‘총괄운영지침’을 따로 운영합니다
서울시는 「서울시 해체공사장 총괄 운영지침」이라는 별도 기준을 갖고 있습니다. 건축법이나 건축물관리법에 기반은 두지만, 거기에 서울시만의 세부적인 기준이 더해지는 구조예요.
해체허가 신청 시 심의 기준, 도로 점용과 보행자 통제, 감리자의 역할과 제출 보고서, 민원 대응 매뉴얼 등등이 정리돼 있습니다. 단순히 “서류만 맞추면 되겠지” 하고 들어가면 꼭 한 번은 보완 요청 받게 됩니다.
그래서 해체계획서를 작성할때 또는 작성 업체를 선정하실때 서울시에서의 경험이 많은 업체를 선정하시는 것이 좋습니다.
2. 구마다 지침이 다릅니다 – 강남구에서 뼈저리게 느꼈습니다
서울시가 큰 틀을 제시하고는 있지만, 실제 심의나 행정 처리 기준은 구청마다 다릅니다. 얼마 전 강남구에서 해체계획서 허가를 받았을 때 정말 고생을 좀 했습니다. 강남구는 보행자 통제, 주변 보호조치, 펜스 설치 기준까지 다른 구보다 훨씬 타이트하게 요구하더라고요.
"이 구간은 구조 검토 자료 더 내주세요", "보행자 보호책임자 지정돼 있나요?" 같은 요청이 심의 중 계속 들어왔고요. 가시설 설치 기준도 훨씬 타이트 합니다. 비계 기둥을 더 촘촘하게 박으라고해서 얼마나 난감했던지…비계사장님이 “강남은 안할래요” 라고 할 정도였으니까요.
여튼 결론은 이겁니다. 서울시 지침만 보고 준비하면 안 됩니다. 관할 구청 건축과나 건축안전센터에 한 번이라도 문의하고 들어가는 게 훨씬 낫습니다.
3. 서울은 주변 건물과 너무 가까워서 계획서가 까다로워집니다
서울은 인접 건물과의 이격거리가 거의 없다시피 한 경우가 많습니다. 바로 옆에 유치원, 병원, 상가가 붙어 있는 건 기본이고요. 이런 상황에서 철거를 하려면 해체계획서에 주변 건물 상태와 보호 대책이 아주 구체적으로 들어가야 합니다.
서울시는 계획서에서 인접 구조물의 상태, 거리, 영향도 평가, 붕괴 방지 조치, 대피 계획까지 꼼꼼하게 보게 돼 있어요. 단순히 "가설 펜스 설치 예정" 정도로는 심의를 통과하기 어렵습니다. 특히 고층 건물이나 대로변 해체의 경우엔 주변 건물 형식과 상태를 분석한 인접건물 사전조사서까지 요구하기도 합니다.
4. 감리자는 '이름만 올리는 사람'이 아닙니다
서울시에서 감리자는 서류상 인물로 끝나지 않습니다. 해체 허가 대상이면 감리자를 지정해야 하고, 이 감리자는 착공 전·중·후 보고서도 제출해야 하고 중간에 현장 나와야 하고 체크리스트도 써야 합니다. 특히 학교 근처나 통학로와 접한 곳은 감리자가 현장 확인을 한 뒤 그 내용을 직접 보고하도록 돼 있습니다.
이걸 모르고 "감리자 지정은 했으니 끝"이라고 생각했다가 착공 전 단계에서 다시 계획서 수정하는 경우도 생깁니다. 계획서 작성 초기부터 감리자와 협의하고 시작하는 게 서울에선 훨씬 효율적이에요.
5. 보행자 통제, 펜스 설치는 서류상으로만 대충 쓰면 안 됩니다
서울은 인구 밀집도도 높고 보행자 통행량도 많아서 해체공사장 주변 조치에 대한 기준이 굉장히 까다롭습니다. 현장 옆이 인도인지 차도인지, 점용 허가는 어떻게 낼 건지, 펜스는 인도 바깥으로 나가지 않도록 어떻게 시공할 건지… 이 모든 걸 계획서에 구체적으로 담아야 합니다.
특히 보행로 통제가 필요한 경우, 서울시는 대체 보행로를 확보하거나 작업 시간을 조정하라는 식으로 심의에서 조건을 걸기도 합니다. "그냥 펜스 설치 예정"이라고 적는 건 서울에서 통하지 않습니다. 실제 상황을 반영한 도면과 조치 계획까지 같이 제출해야 통과됩니다.
6. 분진, 소음, 진동에 대한 민원 대응도 계획서에 담아야 합니다
서울은 민원 많기로 유명하죠. 해체공사는 먼지, 소리, 진동 세 가지가 다 생기는 작업이라 민원 발생 가능성이 매우 높습니다. 그런데 이걸 단순히 ‘작업 특성’이라고 넘기면 안 되고, 계획서에서 어떻게 저감할 것인지까지 구체적으로 명시해야 해요.
살수 계획, 소음 방지용 완충재 사용, 작업 시간 제한, 안내문 배포, 민원 전화 대응 책임자 지정까지… 이 정도는 기본입니다. 민원 접수되면 곧바로 구청 점검 들어오는 게 서울시 패턴이라, 이걸 서류 단계에서부터 막아야 합니다.
마무리하며
서울시 해체공사는 단순 철거가 아닙니다. 행정, 설계, 안전, 민원, 감리까지 다 얽혀 있는 복합 프로젝트입니다. ‘다른 지역이랑 별반 차이 없겠지 하는 마음으로 시작하면 심의 일정도 늦어지고, 현장 중단 같은 일은 벌어질 수 있으므로 준비를 잘 해야합니다.
제가 보기엔 서울 해체공사는 ‘누가 쓰느냐’보다 ‘얼마나 현장을 알고 있냐 + 서울시에서의 해체 계획서 작성 경험’이 훨씬 중요합니다.
지금 해체공사를 준비 중이시라면 이 여섯 가지는 꼭 한번 체크해보세요.
필요하시면 실제 계획서 샘플이나 구청 대응 사례, 감리 보고서 샘플 같은 것도 정리해드릴 수 있으니 상담을 원하시면 아래 전화번호로 전화주세요.
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