주식 매수 후 계좌의 파란색이 지속되는 상황 보다 훨씬 더 당혹스러운 상황이 신축 건축물에 발생하는 하자 문제이다.
주식 투자에 있어 최고의 상책은 파란색 계좌를 만들지 않는 것이듯, 신축하는 건축물에 있어 고려해야할 최우선 가치는 하자 없는 집짓기이다.
간단한 보수라면 큰 문제 없겠지만, 건축물에 발생하는 하자 대부분은 보수가 불가능한 경우도 적지 않으며, 상상 이상의 추가적 비용이 발생하는 것이 대부분이다.
건축물의 하자 보수에 소요되는 비용은 어지간한 주식 투자 금액보다 상회할 확률이 농후하다.
일반적으로 하자이행보증보험증권을 통해 하자 문제에 대해 가늠하고 있지만, 단독주택과 같은 소규모 건축물 시장에서 이러한 하자 이행에 대한 보증을 보험으로 가늠하는 것은 현실적인 측면에서 실효성의 문제가 적지 않다.
무엇보다 하자라는 개념과 구체성이 모호한 상황에서 보증증권의 내용만으로 하자 문제를 해결할 수 있다고 생각하는 것은 다소 낭만적인 발상이 아닐 수 없다. 특히 건축물에 발생하는 하자는 대부분 시공사의 부실 시공으로 생각하는 경향이 다분하지만, 엄밀하게 설계 하자 문제도 적지 않음을 감안하면, 하자의 문제는 생각만큼 간단한 문제가 아니다.
건축주 입장에서 건축물에 발생할 수 있는 하자의 문제는 설계 계약 이전 단계부터 최우선으로 고려해야할 집짓기의 선결 조건 중 하나이다. 신축 건축물에서 발생하는 하자는 인생에 있어 재앙이 될 수 있기 때문이다.
⬛ 건축물의 하자 종류
Types of Construction Defects
건축물에 발생하는 하자는 넓은 의미에서 (a) 의도한 성능을 발휘하지 못하거나 (b) 계약 요구 사항을 준수하지 못하는 구조물의 모든 요소를 의미 한다.
또한 (A)명백한 하자와 (B)잠재적 하자로 구분할 수 있다.
잠재적 결함은 시공 시점, 경우에 따라 수년 후까지 발견되지 않지만, 스펙을 충족했다고 하더라도 완공 이후 강도 저하로 기능이 저하된 주요구조부, 시간이 지남에 따라 마모, 열화 등에 의한 기능 상실, 곰팡이 발생 등이 잠재적 하자로 구분할 수 있다.
더불어 하자 자체와 하자로 인한 발현된 증상을 구분할 필요가 있다.
예를 들어, 외벽 스터코 균열의 근본적인 문제는 부적절한 구조적 지지, 부적절한 재료, 부적절한 팽창 조인트 등 다양한 원인에 의해 발생될 수 있지만, 원인에 대한 행위 없이 표면 균열만 제거하는 것은 적절한 하자 보수가 될 수 없다.
이와 같은 경우 하자의 근본적인 원인과 표면 균열 둘 다 수정해야 한다. 발현된 증상만 교정하는 것으로 문제가 해결되지 않기 때문이다.
몇 가지 유형으로 정리해 보면 다음과 같다.
*** 설계도서, 설계 도면 및 시방서와의 편차
Deviations From Plans and Specifications
모든 건축, 건설 프로젝트는 설계 도면과 시방서를 기반으로 한다.
설계 도면과 시방서 등을 통칭하여 설계 도서라고 하며, 모든 설계 도서는 건축가, 측량사 및 컨설팅 엔지니어가 작성한 설계도(토목, 측량 관련 설계도, 구조 설계도, 기계 설계도, 전기 설계도 등)와 계약자, 하청업체 또는 시공 주체가 작성한 보다 상세한 도면(시공 제작 도면)이 포함되며, 이는 프로젝트 설계 전문가, 건축가에게 제출되어 승인된다.
시공 작업이 아무리 잘 수행되었다 하더라도, 설계 도면, 시방서의 내용과 다르다면 하자 대상이며, 구조물과 모든 시스템이 제대로 작동하더라도 마찬가지이다.
*** 프로젝트 또는 구성 요소, 부품 등이 의도한 것과 다른 경우
The Project or a Component Does Not Work as Intended
하자는 구조물 또는 그 시스템이 의도한 대로 작동하지 않는 모든 경우를 의미한다.
여기에는 성능 기준, 건축물의 일부 또는 전체가 기능을 상실하거나 제대로 작동하지 않는 경우이다.
일례로 창문이 바람 혹은 우수에 대한 최소한의 저항성 확보, 특정 강도 등 기준에 적합한 콘크리트, 각종 균열, 기초의 부동 침하 및 부분적 붕괴, 지붕, 기초, 배관 등의 누수, 일정 기준 이상의 침하 등의 문제가 포함된다.
*** 건축법, 기준 및 규준 위반
Building Code Violations
모든 건축, 건설 행위는 법률 혹은 각종 기준 및 규준을 준수해야 한다.
구조나 시스템이 의도한대로 작동하더라도 법률, 기준 및 규준을 준수 하지 못했다면 하자로 간주된다.
예를 들어 전기공사 시 일반 CD관을 사용하더라도 작동에 전혀 문제가 없지만 전기 관련 규정을 위반했음으로 하자에 해당한다.
*** 열화 등 물리적 성능 조기 저하
Early decline in physical performance, such as deterioration
예를 들어 20년 개런티 지붕이 5년 후에 열화에 의해 성능이 저하된 경우 하자에 해당한다.
다만 6개월 전에 완공된 치장 벽의 균열은 시공 결함의 징후일 가능성이 가장 크지만, 완공 10년 후에 동일한 균열이 나타났다면 결함이 아니라 정상적인 마모 혹은 유지 관리 부족의 결과일 가능성이 크다.
이 외에도 하자와 관련된 구체적 사례들은 상상을 초월하는 것이 국내 건축, 건설 시장의 현실이다. 대규모 건설 업체도 예외가 아니며, 아파트 하자 사례를 살펴보면 오히려 하자에 대한 대형 건설 업체의 인식은 터무니 없는 수준 임을 어렵지 않게 알 수 있다.
하자에 대한 이러한 안일한 인식은 건축설계사무소 역시 마찬가지이다.
국내 건축설계사무소 대부분 설계 하자에 대한 인식은 미천한 수준이며, 하자가 발생할 수밖에 없는 설계 도면을 그려 놓고, 하자 없이 그것도 저렴하게 시공할 수 있는 시공사를 찾는 것은 일반적인 건축주와 크게 다르지 않은 실정이다.
앞서 언급한 (a) 의도한 성능을 발휘하지 못하거나 (b) 계약 요구 사항을 준수하지 못하는 구조물의 모든 요소, (A)명백한 하자와 (B)잠재적 하자 등과 같은 의미는 소규모 건축시장에서 제대로 정립조차 되어 있지 않은 개념이다.
건축주는 당연히 그 어떤 제도적 안정 장치의 도움을 받을 수 없는 것이 현실이다. 쉽게 말해 건축설계사무소 혹은 시공사와 분쟁이 발생할 경우 민사소송 이외에는 특별한 방법이 없다.
대형 건축물의 경우 전문 법률 서비스를 제공하는 로펌이 그나마 존재하지만, 단독주택과 같은 소규모 건축물에 발생한 하자 문제는 법적 서비스를 받는 자체가 쉽지 않다.
⬛ 하자에 대한 책임
Liability for Construction Defects
하자에 대한 개념 정립이 미흡한만큼 하자 발생에 대한 책임의 문제 역시 두루뭉술하다.
언급한 바와 같이 하자=부실 시공이라고 생각하는 것이 일반적이지만, 하자와 부실 시공의 문제는 조금 결이 다른 문제이다.
제도적, 법적 문제를 무관하게 하자에 대한 책임 주체는 크게 4가지 주체가 있다.
*** 시공 계약자 책임
Contractor Liability
건설, 시공 계약 주체는 프로젝트를 완료하는 데 필요한 행위를 수행할 책임이 있다.
계약자는 작업을 수행하는 하청업체(철근공, 배관공, 전기 기술자, 목수, 석공 등)를 고용하고 건설에 필요한 자재를 구매하며, 프로젝트를 적합한 방법으로 안전하게 완료하기 위해 어떤 방법이나 기술을 사용할 것인지 선택해야 한다.
계약자의 의무는 건설 계약에 의해 정의되며, 계약자가 요구 사항에 따라 수행하지 못할 경우 책임의 근거를 제공하게 된다.
대부분의 건설 계약은 이러한 의무를 명시해야 하며, 특정 계약 조항이 없더라도 법은 일반적으로 이러한 의무를 모든 건설 계약에 포함되어 있다고 해석한다.
참고로 설계 도면과 시방서를 준수한 계약자는 건설 결함에 대해 책임지지 않지만, 중요한 예외는 계약자가 실제로 설계 도면이나 시방서에 결함이 있다는 것을 알고 있는 경우 하자 발생 가능성에 작업 전 소유자에게 알릴 의무가 있다.
*** 설계자 책임
Designer Liability
프로젝트 설계자(건축가 및 엔지니어)는 계약 내용에 따라 건축, 건설 프로세스 전반에 걸쳐 참여하거나 부분적 혹은 다른 사람이 실행할 계획을 준비함에 조력할 수 있다.
또한 설계자의 역할이 무엇이든, 설계 행위를 수행함에 있어 합리적인 판단, 의무를 다하지 못한 경우 결과적으로 발생하는 하자에 대해 책임이 발생할 수 있다.
일례로 하중을 잘못 계산하여 구조적 문제가 발생한 구조 기술사 혹은 건축사는 그 결과에 대해 책임져야 하며, 설계 도서 내용 준수 여부 확인 및 검사 업무가 계약상 포함되었다면 합리적인 조사를 통해 발견할 수 있거나 발견했어야 할 하자를 발견하지 못한 것에 대한 책임이 따른다.
설계 도서 내용대로 시공되었으나 결로, 누수 등의 원인으로 목구조의 구체가 손상된 경우 역시 설계 하자에 해당하며, 구조적 손상이 발생하지 아니하였더라도 계약서의 내용에 따라 설계 하자가 될 수 있다.
*** 소유자 책임
Owner Liability
소유자는 일반적으로 건축물의 하자, 결함에 대한 책임에서 면제된다고 생각하지만, 특정 상황에서 소유자는 건축물에 발생하는 하자에 대한 책임이 발생한다.
예를 들어, 프로젝트 정보를 제공 의무가 있는 소유자의 정확하지 못한 정보로 인해 발생하는 하자인 경우, 설계 단계에서 고려되지 않은 방식으로 완성된 구조물을 활용하는 경우, 완성된 구조물에 기계, 보관 장치 또는 기타 비정상적인 하중을 과중하게 싣는 경우, 시간이 지나면서 발생할 수 있는 하자, 결함 등을 방지하기 위해 건축물의 유지 관리할 의무를 이행하지 못한 경우 발생하는 하자는 소유자의 책임이다.
*** 제조업체 책임
Manufacturer Liability
하자는 제품 고장, 불량 등의 문제로 발생할 수도 있다.
제품 결함, 고장으로 인한 하자 발생으로 인해 개인 상해나 재산 피해가 발생하는 경우, 제품 제조업체는 결과적으로 발생한 피해에 대해 불법 행위에 대한 책임을 져야 한다.
하자는 발생하지 않는 것이 최선이다.
현대 건축공학의 기술력은 집짓기에 있어 모든 하자 문제를 방지할 수 있는 솔루션을 이미 확보하고 있다. 물론 사람이 하는 일인 만큼 실수는 있을 수 있다.
하자 문제는 정답이 없거나 몰라서, 혹은 어쩔 수 없이 발생하는 문제가 아닌 것이다.
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