보증금 사기 100% 피하는 법
이거 모르면 전월세 보증금 사기 당할 수 있습니다. 보증금 회수율 100%를 만들어주는 공식과 체크리스트를 공개합니다.
May 13, 2024
안녕하세요. 뱅크메이커 이윤석입니다.
매월 2,000건 이상의 부동산 금융 거래를 심사하며 정리한 내용을 공유합니다.
전월세 계약 전에 다음 내용을 반드시 확인하여 보증금 사기를 방지하세요!
보증금 사기란?
임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 모든 행위를 말합니다.
주로 다음의 경우에 발생합니다.
- 전월세 수요 감소로, 임대인이 다음 세입자를 구하지 못함(+ 임대인의 신용 부족으로 차입 불가)
- 부동산 시세 하락 → 다음 세입자 임차보증금 < 기존 세입자 임차보증금인 상황에서 임대인이 차액을 구하지 못함
- 단순 미지급
임대인과 원만하게 해결하여 받을 수 있다면 좋겠지만, 그런 일은 쉽게 일어나지 않습니다.
우리는 최악의 상황을 가정하여, 꼼꼼하게 검토한 후 임대차 계약을 진행해야 합니다.
크게 2가지로 분류할 수 있습니다. 소액임차인과 그렇지 않은 경우입니다. 소액임차인과 소액임차인이 아닌 경우는 아래 ‘1. 소액임차인’에서 확인하실 수 있습니다. 소액임차인이시라면, ‘2. 소액임차인이 아닌 경우’는 보실 필요 없고 최하단의 ‘3. 계약 시 준수사항’을 꼭 봐주세요!
1. 간소한 검토만 해도 되는 경우: 소액 임차인
감사하게도 간소하게만 검토해도 되는 경우가 있습니다. 월세 대부분은 이에 해당합니다!
우리가 진행하는 임대차계약이 아래 경우에 해당한다면, 시세와 매각가율만 확인하면 됩니다.
- 임대차 계약을 진행하는 지역별 보증금 금액이 다음 금액 이하
- 55,000,000원:
- 서울특별시
- 48,000,000원:
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
- 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만해당한다)
- 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은제외한다]
- 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
- 28,000,000원:
- 인천광역시를 제외한 모든 광역시
- 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
- 25,000,000원:
- 위에 언급된 지역 외 모든 지역
※ 해당 내용은 주택임대차보호법 시행령 제10조 및 수도권정비계획법 시행령 제9조에서 확인하실 수 있습니다. 본 글은 2024년 5월에 작성된 것으로, 추후 법률이 개정됨에 따라 금액 및 지역 등 내용이 달라질 수 있습니다.
위 조건에 해당하실 경우, 보증금 사기가 발생하더라도 경매에서 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 매우 높습니다. 그러나 100%는 아닙니다. 위 상황에서도 추가로 확인이 필요한 요소가 있습니다.
우리가 보증금 전액을 모두 돌려받기 위해서는 해당 주택이 경매에서 우리가 납입한 보증금보다 높은 가격에 낙찰되어야 합니다. 그러므로 현재 시세와 매각가율을 반드시 체크해야 합니다.
100% 돌려받는 보증금 공식: [시세 x 매각가율 ÷ 2] 이하
시세 x 매각가율의 절반 값보다 낮은 값이어야 하는 이유
- 주택가액의 2분의 1까지만 보증금을 보호 받을 수 있음(주택임대차보호법 시행령 제10조제2항)
- 경매에서 배당 시, 보호 받는 보증금보다 우선되는 요소가 있음(크지는 않아서 대부분 무시 가능)
- 경매 집행비용
- 필요비 및 유익비
- 경매에서 배당 시, 보호 받는 보증금과 동순위로 변제되는 임금채권(최종 3개월분의 임금, 재해보상금)이 있음(근로기준법제38조제2항)
- 그러므로 임대인(부동산소유자)가 법인인 경우에는 더욱 보수적으로 보증금을 결정해야 합니다(대기업 및 그 계열사가 아닌 경우, 가급적 취급하지 않는 것이 좋습니다).
- 부동산 시세 변동에 따라 시세와 매각가율이 떨어질 수 있습니다. 시세에 대한 스스로의 판단에 따라 보증금을 결정하셔야 합니다. 최대 20% 하락 가능성을 감안한다면 시세 x (100-20)% x 매각가율 ÷ 2 = 시세 x 매각가율 x 40%
※ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상인 경우, 보증금을 합한 금액이 시세 x 매각가율 ÷ 2 이하여야 합니다. 즉, 들어가시고자 하는 주택에 기존에 다른 임차인이 있는 경우라면 해당 임차인의 임대차계약서를 통해 보증금을 확인해야 합니다.
시세 및 매각가율 확인 방법
- 시세 확인: KB부동산
- KB부동산에서 보실 수 있는 KB시세는 부동산 관련업 종사자들이 가장 많이 확인하는 시세로, 경매 시 감정가를 가늠하는 기준이 됩니다.
- 계약하고자 하는 주택을 검색
- 계약하려는 것과 같은 면적 선택
- KB시세 및 실거래가 확인(보수적으로 접근하려면 하위평균가 사용)
- 다만 KB부동산에서는 최근 준공된 주택과 거래가 많지 않은 주택은 KB시세가 나오지 않습니다. 특히 단지의 세대 수가 적어서(보통 100세대 미만) 거래가 적은 경우, 경매에서 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높으니 가급적 임대차 계약을 지양하거나, 훨씬 보수적으로 계산해보셔야 합니다.
- 매각가율 확인: 인터넷법원경매
- 상단에서 매각 통계-용도별매각통계를 선택
- 소재지를 선택하고, 거주하시고자 하는 지역을 선택하여 검색
- 거주하고자 하는 주택의 유형(물건 용도)의 매각가율을 확인
ex. 강남구 오피스텔 기준 매각가율 88.2%이므로, 해당 지역 kb시세 1억원인 오피스텔의 경우, 보증금 1억원 x 88.2% ÷ 2 = 4410만원 이하는 안전
2. 소액임차인이 아닌 경우, 꼼꼼한 검토가 필요
소액임차인에 해당하시는 분이라면 아래 내용들은 체크하실 필요 없습니다.
※ 최근 전세 사기의 영향으로 국세기본법과 지방세기본법 등이 일부 개정되며, 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)만큼의 임대차보증금이 우선하도록 바뀌어서 확인해야할 사항이 많이 줄었습니다(국세기본법 제35조제7항).
100% 돌려받는 보증금 <= [시세 x 70% x 매각가율 - 설정금액 - 세금 체납액]
- 등기부등본의 을구가 깔끔한 것이 가장 좋습니다. 만약 있더라도 설정금액을 기준으로 계산하는 것이 안정적입니다. 등기부등본 상 설정금액은 대출 원금은 아닙니다. 그러나 경매에 넘어가고 이자가 쌓이면 최대 설정금액까지는 우리 보증금보다 법정 기일이 빠른 경우 우선변제됩니다. 그러므로 설정금액을 기준으로 계산하면 더욱 안정적으로 관리가 가능합니다.
- 세금 체납액은 가급적 없는 것이 가장 좋습니다. 체납이 있는 경우라면 해당 서류를 제공해주지 않을 가능성도 높습니다. 이 경우 진행하지 않는 것이 좋습니다. 체납 문제가 있는 경우, 임대인의 상황이 좋지 않은 것으로, 단순히 보증금 반환 가능성 뿐만 아니라 임대인의 성실성 등 임차 서비스 만족도가 낮을 수 있습니다. 최근 전세 사기 영향으로 바뀐 법률로 인해, 오히려 당해세 발생은 임차인의 보증금 반환 가능성에는 도움이 됩니다.
- 일반적인 전월세 계약 기간(1~2년) 내에 전월세 시세가 30% 이상 하락한 사례가 거의 없습니다. 시세가 30% 하락한 70% 수준의 시세를 기준으로 매각가를 추정하면 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 0에 수렴합니다.
참고로 소액임차인이 아니더라도, 다음 조건을 만족하는 경우 임차보증금 중 일부(위 소액임차인에 언급한 금액)를 우선 변제 받을 수 있어요(ex. 서울에서 보증금 165,000,000원에 전세 들어갔으면 보증금 중 5500만원까지는 우선변제). 그런데 우리는 100% 돌려받는 것이 목표이기 때문에, 해당 내용은 소액 임차인으로 돌려받을 수 있는 금액 이상의 보증금에서는 목표 달성과는 무관해요.
- 임대차 계약을 진행하는 지역별 보증금 금액이 다음 금액 이하
- 165,000,000원:
- 서울특별시
- 145,000,000원:
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
- 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만해당한다)
- 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은제외한다]
- 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
- 85,000,000원:
- 인천광역시를 제외한 모든 광역시
- 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
- 75,000,000원:
- 위에 언급된 지역 외 모든 지역
3. 계약 시 준수사항 3가지(어떤 계약에서도 반드시 지켜야 해요)
- 계약서에 임차인 동의 없이 담보 대출을 받지 않는 다는 것을 명시(위약벌도 포함)하고
- 계약 즉시 확정일자(우선변제권)를 반드시 부여 받으며,
- 입주 당일 전입신고(대항력)를 해야 합니다.
계약하는 과정에서 하루에 한번 씩 인터넷등기소에서 조회하여 등기 변동사항이 발생하진 않는 지 체크하고(등기 변동 중에는 변동 중이라고 나오므로, 매일 체크했다면 발급까지 받을 필요는 없음), 소유자와 소통해야 합니다. 소유자가 임차인 몰래 주택을 담보로 돈을 빌리는 문제가 발생할 수 있기 때문이에요. 우리가 확정일자를 부여 받기 전에 돈을 빌렸다면 보증금 회수가 어려워집니다.
다음에는 소액임차인이 아닌 경우에 체크해야 하는 체크리스트의 각 항목들을 구체적으로 뜯어보고, 다양한 사례들과 각 사례에서 해석하는 방법들을 준비해보겠습니다. 그리고 이미 보증금 사기가 발생한 경우, 행동 강령과 보증금 회수 가능성도 준비 중이니, 많은 관심 부탁드려요!
요약
- 소액임차인은 [시세 x 매각가율 ÷ 2] 이하
- 소액임차인이 아닌 경우, [시세 x 70% x 매각가율 - 설정금액 - 세금 체납액] 이하
- 계약서와 계약 이후 행동사항 준수 必
Share article