스트레스 DSR 제도 시행에 따른 대출 한도 변화

현 시장에서 가장 강력한 대출 규제: DSR

• 우리는 부동산을 매매할 때 뿐만 아니라, 사업 자금 및 생활 자금이 필요할 때 부동산을 담보로 대출을 받습니다. 신용 대출보다는 금융 조건이 좋기 때문입니다. 부동산 담보 대출 중 특히 주택 담보 대출은 규제가 자주 바뀝니다. 전 국민이 예민한 주택 가격에 영향을 주기 때문입니다. 규제 변화에 따라 우리가 주택 담보 대출을 통해 받을 수 있는 대출 금액은 크게 달라질 수 있습니다.

• 2022년말까지는 LTV 규제가 가장 강력한 규제였습니다. 대부업체를 제외한 모든 금융 기관에서부동산 시세에 따른 대출 한도가 결정되었습니다. 예시로 15억 이상 아파트는 대부업체 외엔 대출이 불가했기에, 한남더힐 등 유명 주택은 대부업체의 자금이 많이 껴있습니다.

• 최근 대출에 가장 많은 영향을 미치고 있는 것은 DSR입니다. DSR의 정식 명칭은 총부채 원리금상환비율(Debt Savings Ratio)입니다. 현 시점에서 금융소비자분들의 대출 한도를 제약하는 데 가장 크게 작용하고 있습니다.
• DSR 40% 규제를 적용 받는다는 것은 다음을 뜻합니다.
• A = 대출을 희망하는 사람의 연간 소득의 40%
• B = 현재 상환 중인 모든 대출(주택담보대출뿐만 아니라, 자동차할부, 마이너스통장 등)의 연간 원리금 상환금액 합계
• 연간 상환해야 할 원리금이 A-B를 넘지 않는 조건으로만 신규 대출 실행 가능

스트레스 DSR 제도 시행: 가계 대출 한도가 줄어든다.

• 스트레스 DSR 제도란, 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 금리를 부과하는 제도입니다. 기존 DSR 계산 방식보다 금융소비자가 연간 상환 해야 할 원리금을 더 큰 값으로 계산하기 때문에, 같은 조건에서 스트레스 DSR > 기존 DSR 입니다. 즉, 스트레스 DSR 제도의 도입으로 인해 금융소비자가 받을 수 있는 대출의 한도는 줄어듭니다.

• 스트레스 금리는 과거 5년 내 최고 대출금리와 현재금리 차를 기준으로 하되, 하한(1.5%)와 상한(3.0%)을 설정합니다. 금리 차이가 적게 나거나, 금리 인하기에 진입한다고 하더라도 하한 가산금리가 있기 때문에 한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.
• 예시로 소득 1억원인 사람이 30년 만기 분할상환 대출을 받는다면, 기존에 6.6억원을 받을 수 있는데요. 스트레스 DSR을 적용받으면 한도가 약 1억원 줄어든 5.6억원을 받을 수 있습니다.

• 스트레스 금리 스트레스 DSR은 DSR이 적용되는 전업권(은행, 상호, 저축, 여전, 보험) 및 모든 대출을 대상으로 적용됩니다(즉, 대부업은 제외됩니다). 일시 적용하지 않고 점진적으로 적용 계획입니다.

• 신용 대출도 전체 잔액(기존 대출 + 신규 대출)이 1억원을 초과하는 경우에 한해 스트레스 DSR이 적용됩니다.

• 점진적 시행으로 인해 2024년 상반기에는 25%, 하반기에는 50%만 적용되고 2025년부터 100% 적용됩니다. 이에 따라 2024년 상반기는 0.375% ~ 0.75%의 가산 금리가 적용되어 영향이 미미할 것입니다. 또한 기존 대출의 증액없는 자행대환·재약정의 경우에는 2024년에는 스트레스 금리를 적용받지 않습니다.

요약

• 2024년에는 기존 대출(신용대출도 포함) 재약정을 미리 해두는 것이 좋다.

• 1, 2 금융권에서 받을 수 있는 한도가 줄어든다. 대부업체만 스트레스 DSR 적용 안 받는다.