부동산 하락기에 필요한 전세퇴거자금 마련 전략

역전세 위기에 빠진 임대업자

• 최근 세입자와 임대업자의 마찰이 많은 곳에서 자주 발생하고 있습니다. 2022년에 지금보다 현저히 높은 가격으로 전세를 살고 있는 세입자들의 계약 만기가 도래하고 있기 때문입니다.

• 세입자와 원만하게 합의하여 연장하는 것이 임대업자의 입장에서는 최선이지만, 똑똑한 세입자들은 더 낮은 전세가를 찾아 떠나거나, 전세가 인하를 요구합니다.

• 이에 따라 임대업자는 기존 전세가와의 차액을 마련해야 합니다. 최악의 상황은 새로운 세입자를 구하지 못하여 전세가 전액을 마련해야하는 상황입니다. 이 때 기존 세입자가 자금 여력이 있는 경우 임차권 등기를 하고 집을 떠날 수 있는데, 그런 상황에선 전세가액에 대한 높은 이자가 계속해서 쌓입니다.

주택담보대출 한도는 점점 줄어드는 중

• 차액을 마련하기 위해 금융기관을 찾아가지만, 강한 대출 규제로 인해 대출 한도는 턱없이 부족합니다. 특히 DSR 규제가 강력하게 작용하여 소득이 없는 사람은 대출을 받기가 쉽지 않습니다.

• 엎친데 덮친 격으로 최근 스트레스 DSR 시행까지 결정되며, 대출 한도는 앞으로도 점점 줄어들 것입니다. 우리가 노력해서 마련한 주택이 경매에 넘어가는 불상사를 막기 위해서는 전세퇴거자금 마련 전략이 필요합니다.

전세퇴거자금 마련 전략

• 세입자와의 원만한 조정에 실패하고 전세퇴거자금을 마련해야하는 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 전세가가 낮아졌더라도 새로운 세입자를 구하는 것입니다. 그리고 더 중요한 것은 기존 세입자에게 자금을 어떻게 지급할 것인지(다음 방법)에 대해 명확하게 소통해야 합니다.
• 새로운 세입자와 계약 과정에서 세입자가 들어온 직후(세입자가 확정일자를 부여 받고, 전입신고한 이후), 해당 주택을 담보로 대출을 받을 것이라고 이야기합니다. 권리상 세입자가 우선됨을 명확하게 인지하도록 하여 안심시키고 세입자의 동의를 받습니다(세입자가 동의를 해야만 대출을 해주는 금융기관이 많으므로, 선택지를 넓혀 최적의 금융조건을 받기 위해 세입자 동의는 꼭 필요합니다).
• 이후 기존 전세가액 - 신규 전세가액만큼의 자금을 융통할 금융기관을 찾습니다. 그러나 해당 상황에서 1금융권 대출은 기대하지 않는 것이 좋습니다. DSR 제약에서 자유로운 고소득자라면 2금융권을 시도해보고, 안된다면 DSR 등 대출 규제를 받지 않는 대부업체를 이용해야 합니다.

• 전세퇴거자금 전액을 1금융권에서 받을 수 있다면 좋겠지만, 현재 금융시장 상황에서 은행을 통해 그 만큼의 자금을 조달하실 수 있는 분은 많지 않으실 것입니다. 위 방법을 통해 부동산 하락기를 이겨내고, 높은 수익을 거두시길 바랍니다!