한국은행이 기준금리를 인하하는 기준

금리 인하의 힌트는 금융통화위원회 의사록에

• 2월 금융통화위원회 의사록에서 국내 기준 금리 인하의 힌트를 찾을 수 있었습니다. 다음은 2월 금융통화위원회 의사록에서 한 금융통화위원이 언급한 내용입니다.
높은 가계대출은 국내경제에 큰 부담 요인임. 최근 그 증가세가 둔화되고 있으나, 수준 자체가 높아, 향후 기준금리의 피벗 시점 결정에 있어서 주택 가격과 함께 핵심 변수가 될 것으로 생각됨. 하반기에 접어 들면 미국 대선 결과에 대한 불확실성이 부각되면서, 금융·외환시장에서의 변동성이 커질 것으로 보임. 특히 대외의존도가 높은 우리나라의 경우, 주요국의 정책변화에 따른 교역여건 및 환율 변동 등에 민감한 만큼 적절한 사전 대응이 필요함.

• 즉, 물가 안정뿐만 아니라 가계대출 규모와 주택 가격이 향후 기준금리 인하를 결정하는 핵심 변수가 된다고 평가한 것입니다. 그렇다면 한국은행은 현재의 가계대출 규모와 주택 가격 추이를 어떻게 평가하고 있을까요? 그 내용은 이번 한국은행 통화신용정책보고서(2024. 03)에서 확인할 수 있었습니다.

한국은행이 바라보는 현재 가계대출 규모와 주택 가격 수준

• 한국은행은 대출규제와 부동산 시장 현황 및 정책금융상품 등을 종합적으로 감안했을 때, 한국은행은 금융권 가계대출은 당분간 낮은 증가세를 이어갈 것으로 전망했습니다. 이에 따라 GDP대비 가계부채 비율은 완만하게 하락 추세를 보일 것으로 기대했습니다. 다만 주택시장의 전개 양상에 따라 가계부채비율 안정화를 위해 정책금융 상품 공급 관리와 DSR 규제 적용범위 확대 노력의 필요를 언급했습니다.

• 주택 가격에 대해서는 상·하방 요인이 혼재되어 불확실성이 높다고 평가했습니다.
• 상방 요인: 수도권 입주물량 축소, 일부 지역 개발 호재, 향후 금융여건 완화 기대*
• *최근 디스 인플레이션 환경에서 국내외 통화정책 기조 전환 및 금융시장 완화
• 하방 요인: 여전히 높은 주택 가격 수준**, 부동산 PF 부실 우려
• **서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 2021년 말까지 큰 폭 상승하였다가 이후 하락하였으나 여전히 높은 수준에 머무르고 있다. (2020년 2/4분기 8.7배 → 2021년 4/4분기 13.4배 → 2023년 3/4분기 10.3배, 한국부동산원 3분위 평균 주택가격 및 가구소득 기준).

• 이번 보고서에서는 결론적으로 "물가목표(2%)에 도달할 수 있도록 노력 물가상승률이 목표수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들때까지 통화긴축 기조를 충분히 장기간 지속할 계획이다." 라고 밝혔습니다. 충분히 장기간 긴축기조를 유지하겠다고 말한 이유는 2년간 집중됐던 고인플레이션 대응이 아직 끝나지 않았다는 의미입니다.

주요 지표가 대부업체 운영에 미치는 영향과 대응 방안

• 대출 규제 강화로 가계부채 비율이 점점 낮아지는 것은 2가지 측면에서 대부업자에게 호재입니다.
1) 대형 금융기관에서 대출 한도가 줄어드는 만큼, 대부업자가 안정적으로 실행할 수 있는 대출의 규모가 커집니다.
2) 조달금리에 큰 영향을 미치는 기준금리 인하 가능성이 높아집니다.
• 다만 종종 국회에서 대부업자도 DSR을 적용해야한다는 의견이 올라오는 것이 확인됩니다. 대부업법 도입 취지와 맞지 않기 때문에 통과 가능성은 매우 낮게 평가하고 있지만, 큰 악재이기에 저희가 계속 모니터링하고 말씀드리겠습니다.

• 이제 부동산 시세 상승은 대부업자분들에게 마냥 반가운 소식이 아닐 수 있습니다. 부동산 상승기에 실행했던 대출 건이 현재 경매 진행 중이라면 시세 상승이 반갑겠지만, 그렇지 않은 분들께는 조달 금리 인하 가능성이 낮아지는 것으로 받아들여질 수 있습니다. 또한 금융당국에서도 부동산 시세 상승에 따라 대출 규제를 더욱 강화할 수 있는데, 이 때 대부업자의 자금 조달 제한(저축은행 및 캐피탈의 대부업자에 대한 근저당권부질권대출 제한) 행정지도 연장은 필연입니다. 즉, 자금 조달 환경이 개선되지 않습니다. 각 시나리오별 최선의 대응 전략은 다음과 같습니다.
• 시세 하락: 가까운 시일 내에 기준금리가 인하될 가능성이 높아집니다. 신규 대출 금리를 최대한 높은 수준으로 설정하는 것이 핵심입니다. 그리고 좋은 금융조건이 아니라면 유동화 비중을 축소합니다. 투자심리가 얼어붙은 시세 하락기에 무리한 조건으로 조달한 자금은 추후 다가올 금리 인하기의 수익성에 맹독이 됩니다.
• 시세 상승: 조달 금리 하락 가능성은 낮지만, 투자자의 투자 심리가 개선됩니다. 당장 높은 조달 금리로 인해 수익성은 떨어지더라도, 최대한 많은 신규 투자자들을 설득하여 소액의 마중물 투자를 유치하여 관계를 만드는 데 집중해야 합니다. 이 때 시장 금리 변동에 따라 추후에 투자하는 금액에 대해서는 금리가 변동될 수 있도록 조율하는 것이 핵심입니다. 그게 어려운 투자라면 받지 않는 것이 좋습니다.

• 각자가 판단한 부동산 시장에 대한 전망에 따라 전략을 이행하면 됩니다. 현재 높은 조달 금리로 인해 대부업체의 수익성이 바닥을 찍고 있습니다. 더 많은 자금을 더 저렴하게 조달하는 방법이 절실합니다. 현재 금융시장 환경 등 외부 요인들이 대부업체에게 큰 시련을 주고 있습니다. 자기자본으로만 하는 경우가 아니라면, 결국 업의 본질은 투자자로부터 신뢰를 얻는 것이라는 사실을 잊지 않는 것이 중요합니다.

요약

• 금리 인하의 3요소: 물가 안정, 가계 대출 규모 축소, 주택 가격 하락

• 가계부채비율 감소는 대부업자에게 호재

• 부동산 시세 전망에 따른 자금 조달 전략은 있지만, 본질은 투자자로부터 신뢰 얻기