부동산 상승, 하락을 예측하는 지표 6가지는 매매 증감률, 전세 증감률, 미분양 수치, 공급물량, 수요량, 청약경쟁률으로 전부는 아니지만 부동산의 상승, 하락을 예측할 수 있는 지표이다. 그 지표 하나하나 분석해보자 !!
매매증감률
아래는 전국 시,도의 주간 매매증감률을 나타내는 지표이다. 7일마다 전주 대비하여 상승, 하락을 표기하였다.
한눈으로 얼마나 상승하였고, 하락하였는지 가시적으로 보인다. 송파구가 12주째 상승중이며, 강남,서초,강동등 인접 지역으로 빨간색으로 상승이 퍼저나가는 것을 볼 수 있다. 이를 통해 매매 흐름이 어디로 흐르는지 파악 할 수 있으며, 1급지, 2급지를 파악해 볼 수 있는 지표이기도 하다.
전세 증감률
전세 증감률은 매매 상승,하락에 영향을 주는 중요한 지표이다. 전세가 상승하면, 매매가는 당연히 상승한다. 지역별로 전세가율은 다르다. 서울 지역의 전세가율은 보통 40~55% 수준이며, 지역에 따라 70~80% 등도 있다. 전세가 많이 상승하면, 이가격이면 대출 더 받아서 집을 사고 말지! 라는 생각으로 전세수요가 매매수요로 전환되어 매매가가 상승하게 된다.
미분양 지수
미분양 지수는 건설사가 아파트를 다 지었지만, 입주자를 모집 못한경우를 말한다. 미분양이 늘어나면 공급과잉인 것이며, 이는 주변 가격에 영향을 미친다. 수요,공급에 따라 당연히 공급이 많으면 아파트 가격이 하락한다. 또한 분양가가 비싸면 사람들이 사지 않는다.
미분양 원인 : 수요 < 공급 , 비싼 분양가 !
미분양 수치를 모니터링 하는 것은 중요하다.
한국부동산원에서 제공하는 시,군,구별 미분양수치이다. 1월 대비 전체적으로 감소한 지역을 표기 하였다. 서울,광역시 등에서 전반적으로 미분양이 점차 감소하는 추세를 보이고 있다. 8월인 지금 6,7월 미분양은 더 감소 될 것이라고 예상.
공급물량 (입주물량)
우리나라의 대부분 분양 시스템은 선분양 제도입니다.
선분양은 주택이 완공되기 전 입주자를 모집하여 분양하고, 입주자가, 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하는 제도 입니다.
대부분 선분양이기 때문에 3~5년 뒤에 지어지는 입주물량을 미리 알 수 있습니다.
입주물량 = 공급
입주량이 증가하면 공급이 증가하는 것이기에 부동산 가격에 영향이 있을 수 있습니다. 그 양이 크면 클 수록 수요에 못미친다면, 미분양지수로 나타 날 수 있는것이죠.
아래 표는 인구수, 적정수요, 공급물량을 비율로 계산하여 적정,부족,과잉을 나타낸 지표 입니다. 향후 3년간 입주물량이 많은지 적은지 알 수 있습니다. 투자시에 입주물량이 많은 지역은 피해야 하겠습니다.
거래량
주식에서도 거래량은 중요하다. 지난 가을,겨울 금리상승, 부동산 규제로 인한 거래절벽이 있었다. 충분한 거래가 이루어 져야 상승한다. 기준은 8년 평균 거래량의 최근 3개월 평균 200%이상 거래량이라면 지금 핫한 지역이구나 생각 할 수 있다. 저렴한 지역은 귀신같이 발빠르게 투자자 먼저 움직인다. 투자자가 들어가도 늦지 않는다. 거래가 집중되는 지역을 집중하자.
청약경쟁률
청약 경쟁률은 부동산 청약 시장에 심리를 나타내는 지표이다.
청약 경쟁률이 높아지면, 분양가에 합리적인 가격이라 생각하며, 청약에 임한다. 충분히 주택을 구매하고자 하는 의지를 나타내는 지표이다.
보통 5:1 정도면 양호한 편으로 본다. 최근 다시 청약경쟁률이 높아지고 있다.
6가지 지표를 활용하여, 상승할지, 하락할지, 현재의 분위기와 상황을 파악하여, 내돈을 안전한곳에 투자할지 판단하여야 한다. 뉴스기사가 아닌 내가 스스로 판단하여, 올곧은 투자,바른투자가 되길 바랍니다.
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