부동산 등기부 등본에 대해서 알아보자
부동산 등기부등본(등기사항 전부증명서)은 부동산의 일종의 이력서라고 할 수 있습니다. 부동산 공부의 기본이 되는 이 부동산 등기부등본이 어떻게 구성되어 있고 주의할 점이 무엇인지 알아봅시다.
Dec 18, 2023
1. 부동산 등기부 등본 보는법
온라인 등기부 출력은 대법원 등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 진행하시면 됩니다.
1) 표제부
표제부는 부동산의 개괄적인 현황을 표시하는 부분입니다. 어떠한 유형의 부동산인지 구조는 어떻게 되어 있는지 크기과 높이, 구성에 대한 개괄적인 자료를 담습니다. 이외에 해당 등기의 사유 등도 다룹니다.
2) 갑구
갑구는 기본적으로 소유권이나 소유권의 변동을 줄 수 있는 사항 (압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 예고등기, 가처분 등기 등)을 중점으로 표기합니다. 말소되지 않은 등기 기준으로는 순위번호가 1에 가까울 수록 우선합니다.
갑구에서 가장 중점적으로 확인해야하는 사항은 압류나 경매관련된 부분이 우선적이고 별도로 가등기 부분도 꼼꼼히 체크해야합니다. ‘소유권 이전 청구권’등의 가등기가 있다면 재산 취득시 매우 치명적일 수 있습니다. 경매나 압류나 가압류 부분은 해당 부동산에 연계되어 있는 부채를 확인 할 수 있어 임차인으로 들어올 시 매우 중요하고 확인해야합니다.
3) 을구
을구는 소유권이외의 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등에 대한 사항을 기재해 놓습니다. 가장 대표적으로 부동산의 특성상 근저당권이 설정되는 경우가 많습니다.
을구에서 근저당권을 통해서 최초 부동산 구매시의 부채 금액을 대략적으로 유추가능합니다. 통상적으로 1금융권은 채무액의 120%, 2금융권은 120~130%, 대부업계에서는 150% 수준으로 설정하는 경우가 많습니다(금융기관마다 다릅니다). 또한 근저당권 밑에 근질권 설정이 달려있는 경우가 있는데 이는 근저당권을 담보로 근저당권 설정자가 외부에서 돈을 조달한 내용입니다.
4) 기타사항
요약은 위의 내용 중 말소되지 않는 부분을 정리해서 요약본으로 보여주는 부분입니다. 별도로 공동담보 목록을 조회할 수 있습니다. 공동담보는 여러 부동산을 묶어서 대출을 진행했을시 공동담보로 묶여있는 기타 부동산을 확인할 수 있는 방법입니다.
2. 부동산 등기부등본의 중요성
1. 임대차의 안전성 보장
임대차 과정 중에 가장 두려운 점은 묶여있는 목돈의 반환 여부입니다. 각종 전세 사기 등 한국 부동산의 대부분의 사기는 관련 업계 관계자나 소유주의 도덕적 결함 외에도 등기부에 대한 확인이 미흡하여 일어나는 경우도 비일비재합니다. 최소한 해당 부동산의 압류,가압류,가등기,근저당권 설정 부분에 대해서는 계약시, 잔금지급시 2번 확인이 필요합니다.
2. 소유권 획득시 추가 지출 방지
소유권 획득시에도 권리의 순서에 대한 정확한 숙지가 되어있지 않으면 피해를 볼 수 있습니다. 소유권을 이전해가더라도 소유권이전청구권 가등기가 선순위로 있어서 본등기로 이행해버리면 아주 골치아픈 일들이 일어날 수 있습니다. 또한 경매낙찰시에도 소멸하지 않는 권리의 잔존으로 인하여 생각지도 못한 추가지출이 발생할 수 있으니 유념해야합니다.
3. 기타사항
이 외에 신탁등기로 인하여 등기부등본상에는 정보가 보이지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우는 절대로 등기부를 신뢰하지말고 등기소에서 신탁원부를 발급받아서 진행하셔야합니다. 신탁물건 사기 역시 빈번합니다.
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