흔히 우리는 소득이 없으면 대출이 나오지 않는다고 생각합니다.
대출이 없으면 종잣돈 1~2천만원으로는 부동산 투자를 못한다고 생각하죠.
하지만 현실은 이와 다릅니다.
소득이 없거나 종잣돈이 적어도 대출을 받을 수 있습니다.
우리의 상식 : 대출이 많이 안 나오는 이유
일반적인 대출은 DTI를 봅니다.
DTI는 총 부채 상환 비율이라는 의미인데요, 말이 좀 어려우니 쉽게 설명해보겠습니다.
만약 연봉이 1억원이고 DTI가 40%라면
대출을 통해 상환해야 할 원금과 이자가 1년에 4천만원을 초과하면 안 됩니다.
즉 내 소득 중 어느 비율까지 대출받을 수 있을지에 대한 지표입니다.
그래서 흔히 사람들은 DTI를 이야기하며, '소득이 적으면 대출도 못 받는다'는 생각을 하는 것이죠.
하지만 사업자라면 어떨까요?
사업자 대출과 개인 대출의 차이
사업자는 일반적으로 제2금융권으로 대출을 진행하기 때문에,
제1금융권보다 이자가 비쌉니다. 제2금융권은 농협이나, 새마을금고 같은 곳이에요.
글을 쓰는 2024년 2월 말 기준으로 5.5% 내외가 나옵니다.
개인 사업자를 부동산 매매업으로 등록한다면 제2금융권에서 사업자 대출이 가능합니다.
사업자의 좋은 점은 DTI를 따지지 않고
'이자만'을 낼 여력만 있으면 대출이 가능하다는 겁니다.
예를 들어 DTI가 40%였던 앞의 예시(일반적인 개인의 대출)에서는
원금 상환 + 이자 상환 을 합해서 1년에 4천만원을 초과하면 안 되지만
사업자 대출에서는 이자 상환만 생각하면 되니, 훨씬 부담이 줄어들고 대출한도액도 커지겠죠.
여기서 법인 사업자도 대출이 가능한데요, 법인 사업자의 경우 감정가의 60%까지만 대출이 가능하다는 상한이 있어서 대부분은 개인사업자가 대출에서 좀 더 유리합니다.
그럼에도 사업자 대출이 불가능한 경우
물론 대출이 승인되지 않는 경우도 있습니다
소득이 정말 아예 없어서 이자조차도 내지 못하는 경우
낙찰받은 물건을 권리분석 했을 때 지나치게 별로인 경우
이는 반대로,
이자 정도는 낼 소득이 있는 분들
권리분석을 통해 적절한 매물을 판단할 수 있는 분들
이 2가지에 해당되는 분들에게는 기회가 있다는 의미입니다.
(그러니 권리분석 공부를 꼭 하셔야겠죠?)
80-90%까지도 대출이 나오므로,
1억원 아파트 기준으로 1천만원의 종잣돈이 있으면 경매가 가능합니다.
예를 들어 9천만원의 대출액에 대해 5.5%의 연금리가 적용될 경우,
1년 이자액은 495만원입니다.
1달에 41만원 정도로, 일반적인 직장인분들이라면 부담 가능한 금액입니다.
종잣돈이 크거나 소득이 높으시다면 기회가 더 많겠죠?
사업자 등록 관련
사업자 등록은 낙찰 이후에 해도 충분합니다.
인터넷으로 해도, 3일이면 사업자가 등록되거든요.
겸직금지 때문에 사업자 등록이 불가하신 분들이라면,
낙찰받는 분을 배우자나 가족분으로 돌리시고
그분 앞으로 대출을 받아 공동명의로 돌리셔도 됩니다.
이처럼 적은 돈과 일반적인 소득으로도 억 단위의 투자가 가능합니다.
좀 더 배워보고 싶으시다면, 아래 버튼을 눌러 공부해보세요 :)