펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님께서 작성해주셨습니다.
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채권최고액 초과부분의 배당 가능 여부에 대해, 판례에서는 다음과 같이 2가지 경우로 구별하고 있습니다.
- 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우
- 근저당권설정자가 물상보증인이거나 목적부동산에 관하여 제3취득자가 생긴 경우
대부분의 대부업자분들이 취급하는 대출은 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우이므로, 오늘은 해당 경우에 대해 말씀 드리겠습니다.
‘매각대금-채권최고액’에 대해서는 압류가 불필요
아시다시피 근저당권의 채권최고액은 후순위 담보권자 또는 제3취득자에 대한 우선변제권 한도로서의 의미를 가집니다. 이 때 이것을 책임의 한도라고 오해해서는 안됩니다. 즉, 채권최고액 범위 내의 채권에 한하여서만 변제를 받을 수 있는 것이 아니라는 것입니다.
단순하게 예를 들자면 채권최고액이 10억원인데, 이자가 누적되어 채권액이 11억원인 상황에서, 담보 부동산이 12억원에 팔리는 경우, 채권최고액을 초과하는 2억원을 채무자가 가져가는 것이 아니라 근저당권자의 채무 변제에 충당하여야 합니다.
물론 그 전제로서 근저당권자가 경매신청서 또는 채권계산서의 의하여 ‘그 초과액까지도 청구한 경우’이어야만 합니다. 여기서 중요한 점은 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우에는 근저당권자의 실제 채권액이 채권최고액을 초과하여도, 채무자에게 배당되는 잉여금에 대하여 별도의 조치(배당금 압류 등)가 필요 없다는 것입니다.
채권자가 여럿일 때 주의사항
이 때 채권최고액을 초과한 근저당권자가 여럿인 경우 선순위 근저당권자부터 순위대로 배당을 하는 것이 아니라 안분배당을 하게 됩니다. 그 밖에 세금이나 기타 가압류채권자 등 일반채권자가 있는 경우 등 안분배당을 받아야 하는 상황에서는 경매신청서 또는 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구한 것만으로는 부족합니다. 배당요구 종기까지 적법한 배당요구를 하여야 합니다. 만약 배당요구를 하지 않는다면, 배당요구를 한 일반채권자들이 모두 변제받은 이후에 잉여금이 없다면 배당을 받을 수 없습니다.
지금까지 많은 대부업자분들이 신청채권자가 아닌 경우에는 권리신고 및 배당요구신청을 하지 않고 대부분 배당기일이 지정된 이후에 채권계산서를 제출했을 것입니다. 그러나 앞으로는 채권액이 채권최고액을 초과할 가능성이 높고, 다른 채권자들이 존재하여 안분배당을 할 것으로 예상된다면 배당요구를 하셔야 합니다. 만약 배당요구를 하지 않았는데, 감사하게도 안분배당 후 채무자에게 잉여금이 발생했다면, 별도의 압류 조치를 통해 회수가 가능합니다.
만약 배당요구종기 이후에 신청채권자(선순위 근저당권)가 아닌 후순위 근저당권을 양수했는데, 기존의 근저당권자가 채권계산서를 제출하지 않은 경우는 어떨까요? 낙찰가가 높아서 후순위 채권자에게도 모두 배당이 실현되고 채무자에게 잉여금이 발생했다 하여도, 배당요구종기 이전에 기존의 근저당권자가 채권계산서를 제출하지 않았기 때문에 양도인은 채권최고액까지만 배당받게 됩니다.
요약
- 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우, 다음 2개 조건을 동시에 만족할 때 채무자에게 배당되는 잉여금(매각대금-채권최고액)에 대해 압류 불필요
- 채권액 > 채권최고액
- 매각대금 > 채권최고액
- 안분배당을 받기 위해서는 배당요구 종기까지 적법한 배당요구를 해야 함.
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