부동산스터디 하는 사람들은 왜 대부업을 알아야 할까(feat. 채권투자방법)

1. 고금리 시대에 대응해야 하는 부동산 투자자들

• 부동산 투자는 크게 시세 차익을 추구형과 고정 수익 추구형으로 구분할 수 있습니다.
• 시세 차익 추구형: 아시다시피 2022년 초부터 시작된 기준 금리 인상과 함께 부동산 시세가 폭락했습니다. 최근 하향 안정화 된 모습을 보이긴 하나, 내년 총선 전까지는 의미 있는 시세 반등을 기대하는 투자자가 거의 없어 보입니다. 대세 상승기 진입을 기대하는 분들은 더욱 없습니다.
• 고정 수익 추구형: 그렇다고 해서 수익형 부동산도 매력적이지는 않습니다. 매우 저렴하게 매입한 경우가 아니고서야, 일반적으로 연 5% 수준인데요. 예금이나 국채와 비교했을 때, 위험 대비 수익이 낮습니다. 대출 금리가 높아져서 레버리지를 많이 일으키는 것도 부담입니다.
• 진퇴양난의 상황에서 똑똑한 부동산 투자자들은 어떻게 하고 있을까요??

2. 경매와 금전대부로 전환되는 부동산 스터디

• 똑똑한 부동산 스터디 구성원들은 기존 투자 성향에 따라 고금리 시대에 대응하고 있습니다.
• 시세 차익 추구형: 아파트 투자를 통해 시세 차익을 추구하던 투자자들은 현재 경매를 공부하고 있습니다. 저렴한 가격으로 매수하여 또 한번 시세 차익을 추구하는 것입니다. 그러나 사람들의 예상과 다르게 2023년 연말이 된 현 시점까지 매물이 많이 나오지 않고 있습니다.
• 고정 수익 추구형: 수익형 부동산을 통해 임대업을 하던 투자자들은 발 빠르게 대부업을 공부하여, 이미 부동산 담보 채권 투자를 통해 연 10% 이상의 매력적인 수익을 안정적으로 올리고 있습니다.

3. 대부업?? 그거 나쁜 애들이 하는거 아니야?

• 합법적인 대부업과 불법 사금융은 다릅니다.
• 대부업법, 금융소비자보호법, 채권추심법 등 관련한 법을 준수하며 금융위원회 또는 지자체에 등록하여 대부업을 영위하는 합법적인 대부업자와 이러한 것들을 하나도 지키지 않는 불법 사금융을 분명하게 구분해야 합니다.
• 합법적으로 운영하는 자산가분들이 대부 시장에 늘어나면서, 채무자들은 불법 사금융업자들의 고금리를 찾을 이유가 없어졌습니다. 그런 상황에서 법정 최고 금리가 인하(66% → 20%)되고, 대부업법이 강화되며 자연스럽게 합법적인 자산가분들이 차지하는 시장의 대부분을 차지하게 되었습니다.
• 금융감독원 불법금융대응단에서 2018년에 조사한 불법 사금융시장 실태조사 결과에 따르면 불법 사금융 이용금액은 7.1조원이고, 이용자수는 41만명으로 추정됩니다. 5년이 지난 현재는 이보다 규모가 더 작을 것으로 예상됩니다.
• 반면 등록된 대부업체를 대상으로 반기마다 실시하는 대부업 실태조사에 따르면 합법적인 대부 이용 금액은 16조원이고 이용자수는 100만명으로 불법 사금융의 2배 규모 입니다.

• 대부업은 금전대부업, 대부채권매입추심업, 대부중개업으로 나뉩니다. 이 중 우리가 관심을 가져야 할 것은 금전대부업입니다.
• 금전 대부(貸付)업은 말 그대로 금전을 빌려주는 일을 말합니다. 금융기관에서의 여신(與信)과 같습니다. 빌려주는 방식은 크게 신용대출과 담보대출로 나눌 수 있습니다.
• 대부업을 하는 우리는 항상 최악의 상황을 가정하고 시작합니다. 즉, ‘채무자가 원리금을 상환하지 않을 때, 어떻게 해야 하는 가’ 를 항상 염두에 두고 심사에 임합니다. 그러한 관점에서 현재 시장 환경에서는 신용 대출을 하기는 어렵습니다. 이에 대한 다양한 이유는 추후 포스팅 하고, 오늘은 담보 대출에 대해 조금 더 이야기하겠습니다.

• 오늘날 담보 대출은 많은 자산가분들이 하고 있으며, 대부 시장 내 담보 대출 시장의 빠른 성장이 자산가분들의 유입을 보여주고 있습니다.
• 반기마다 실시하는 대부실태조사에 따르면 대부 담보대출은 2010년 이후로 연평균 17.8%의 빠른 성장을 보이고 있습니다. 그 중 담보 대출은 9조원이고, 저희는 고금리 시대를 맞이하여 향후 10년 내 시장 규모의 단위가 바뀔 것으로 예상합니다.
• 제가 실제로 만난 대부업자분들도 금융기관에서 종사하다가 퇴직하신 분들이 가장 많았고, 그 중에는 유명 기업 대표님도 계셨습니다. 그 외에 고위공직자 출신 분들, 한국은행 다니시던 분들, 부동산 투자로 돈을 많이 버셨던 분들이 있습니다. 최근 일반 기업에서 퇴직하신 분들이 노후를 편안하게 보내시기 위해 치킨집 대신 대부업을 하시는 경우도 많습니다.
• 한번 시작한 분들은 안정적으로 매월 발생하는 현금 흐름에 큰 매력을 느껴, 계속 비중을 늘리고 계십니다. 돈이 일을 하는 것이기 때문에 우리의 체력이 떨어져도 문제 없습니다.

4. 대부업이 부동산 투자자들에게 매력적인 채권투자방법인 이유

• 이토록 많은 부동산 투자자분들이 대부업을 찾는 이유는 무엇일까요?? 대부업은 정말 다양한 매력이 있지만, 부동산 투자자의 입장에서 매력적인 부분들만 골라보겠습니다.
• 이미 시세가 30% 정도 하락한 서울 아파트를 담보로 LTV 60% 수준에서 대출을 실행하여 매우 안정적입니다.
• 부동산 스터디를 통해 많은 공부를 하셨기에, 부동산 담보 대출을 심사할 때 가장 중요한 ‘부동산 시세 감정’에 자신 있습니다.
• 수익형 부동산보다 수익률은 더 높은데(연 10% 이상), 공실 걱정도 없고 임차인 관리를 안 해도 됩니다. 채무자가 원리금을 갚지 않을 경우, 다투지 않고 경매 신청하면 끝.

• 수도권 아파트를 담보로 한 채권은 정말 매력적입니다. 만약 우리가 고정 수익 추구형이 아닌 시세 차익 추구형이라면, 채무자가 원리금을 못 갚는 상황이 발생하는 것이 오히려 더 좋습니다. 경매에서 우리가 싸게 낙찰 받고, 시세 상승기를 기다리면 되기 때문입니다. 근저당권 설정, 근저당권부 질권 설정 등 투자 성향에 따라 다양한 대부업 운영 방식이 있습니다. 기대해주세요!

요약

• 부동산 투자자분들(특히 임대업 하던 분들) 중 발 빠른 분들은 고금리 시대에 대응하여 대부업을 공부하고, 이미 연 10% 이상의 매력적인 수익을 안정적으로 올리는 중.

• 합법적인 대부업과 불법 사금융은 다름.

• 많은 자산가들이 부동산 담보 채권 투자에 매력을 느끼고 비중을 늘리는 중. 부동산 투자자들에게 익숙한 것이기에 특히 매력적.