돈 없이 대부업 하는 법

1. 대부업자는 돈이 없다?

• 100억원 대출을 한 대부업자는 얼마를 들고 대부업 창업을 했을까요? 100억원일까요? 놀랍게도 10억원도 되지 않는 경우가 많습니다.

• 100억원을 연 10%에 대출해준다고 한다면, 연 이자수익이 10억원입니다. 자본금 10억원도 없이 연 이자 수익 10억원이라니, 사기 같지 않나요? 거짓이 아닙니다.

• 대부업자가 ‘자산 유동화’를 활용하여 엄청난 자기자본 이익률을 높이는 법을 알아보겠습니다.

2. 대부업자에게 자산 유동화란?

• 자산 유동화를 가장 쉽게 표현하면 보유한 자산을 담보로 대출을 받는 것입니다. 부동산 같은 정적인 자산을 흐르는 현금으로 만든다고 하여 유동화라는 표현을 사용합니다.

• 보유한 자산을 유동화하여 현금을 마련하고, 마련한 현금으로 대출하는 방식을 통해 우리는 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다. 흔히 레버리지투자라고 하는 것과 같은 말입니다.

• 대부업자는 채무자의 부동산을 담보로 채무자에게 대출을 해줍니다. 이 때 채권과 채권 보전을 위한 근저당권을 확보하게 되는데요. 그렇기에 대부업자는 채권자이자 동시에 근저당권자입니다. 근저당권 또한 자산입니다. 이 근저당권을 담보로 제3자에게 대출을 받는 것이 대부업자들이 자주 활용하는 자산 유동화 방식입니다.

• 그 제3자는 대부업자에게 돈을 빌려주고 받은 채권을 보전하기 위해 근저당권에 질권을 설정하게 됩니다. 즉, 제3자는 채권자이자 동시에 질권자가 됩니다. 참고로 ‘대부업자’라는 것은 역할이라기보다는 하나의 라이센스이자 사업자 형태라고 보는 것이 정확합니다. 질권자는 어떠한 형태여도 가능하나 대부사업자를 따는 것이 절세 측면에서 유리합니다. 즉, 저희가 앞서 언급한 대부업자란 근저당권자이고, 제3자는 질권자이며, 둘다 대부업자일 수 있습니다.

• 앞서 언급한 것처럼 자기자본 10억원도 없는 대부업자가 100억원을 연 10%에 대출할 경우, 이자 수익 10억원을 올릴 수 있는 것은 사실입니다. 그러나 질권자에게 이자 비용을 지급해야하기 때문에, 실제로는 연10% 이상으로 대출을 실행합니다. 채무자로부터 받는 이자 수익과 질권자에게 지급하는 이자 비용의 차익이 이자이익이 됩니다. 그렇다고 하더라도 수익성은 여전히 높습니다.
• 자기자본 10억원 대부업자가 채무자에게 연15%로 대출하는 경우의 연간 수익 및 ROI 비교
• 유동화 X: 연 1.5억원(연 15%)
• 10%로 90억원 유동화: 연 6억원(연 60%)
• 자기자본 10억원 * 연 15% = 연 1.5억원
• 유동화 자금 90억원 * 연 (15% - 10%) = 연 4.5억원

3. 대부업자가 자산을 유동화하는 방법

• 과거 질권자는 주로 저축은행과 여전사였습니다. 그러나 2020년 9월 이후 저축은행과 여전사에게 규제가 가해졌고(참고로 해당 규제는 2024년 3월까지 연장되었고, 당분간 계속 연장될 것으로 예상됩니다), 현재는 개인 및 대부업자 위주로 유동화가 이루어지고 있습니다.

• 대부업자가 먼저 대출을 실행한 이후, 보유한 근저당권을 유동화하는 것이 많을 것을 생각하실 것입니다. 그러나 대부업자가 보유 자본이 아에 없는 경우에도 진행이 가능합니다. 채무자와 대출 계약을 하면서 동시에 질권자로부터 대출을 받아 실행하는 경우가 많습니다.

• 대부업자는 여전사나 저축은행대비 신용도가 낮기 때문에, 여전채 발행 등을 통해 공모로 자본을 조달하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 주로 오랜 기간 신뢰를 쌓은 지인들을 통해 자본을 조달하곤 합니다. 합법적으로 운영하는 신뢰도 높은 대부업자분들에게 자산가들을 대신 영업하여 자금 조달을 도와주는 론프라(구 머니파킹)이라는 서비스가 있기도 합니다.

• 오랜 기간 노력하여 대출 없이 자가 마련을 하신 경우, 부동산 시세 차익 + 이자 수익을 모두 노리는 선택지가 있습니다. 오히려 지금이라도 대출을 일으키는 것이 수익 극대화를 위한 방법입니다. 자가가 있으시다면, 은행을 통해 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있는데요(= 본인 소유 아파트 유동화). 대출 받은 자금을 활용하여 대부업을 하면 큰 수익을 올릴 수 있습니다. 이 경우, 권리 구조 상 은행이 근저당권자가 되기 때문에 위에 언급한 방법(채무자 소유 부동산에 설정한 근저당권을 유동화)과는 다르지만, 같은 선상에서 비교해보자면 은행을 질권자 삼는 셈입니다.

4. 대부업자의 자산 유동화 시 주의 사항

• 당연히 레버리지를 일으켜서 투자하는 것이기에 위험합니다. 레버리지를 지나치게 크게 일으킨 경우, 소수의 채무자가 연체하는 상황이 발생하더라도 질권자에게 이자 지급이 어려워지는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우, 질권자로부터 신뢰를 잃고 이와 같은 방식으로 사업을 영위할 수 없습니다. 레버리지 비율을 관리하거나 충분한 충당금을 쌓아야 합니다.

• 법적으로도 규제가 있습니다. 대부업법 제7조의3제1항에서 ‘금융위원회에 등록한 대부업자는 총자산이 자기자본의 10배의 범위에서 대통령령으로 정하는 배수(이하 “총자산한도”라 한다)에 해당하는 금액을 초과해서는 아니 된다.’라고 명시되어 있습니다. 금융위원회 등록 사유에 해당하여 금융위원회에 등록한 대부업체인 경우, 이를 준수하여 자기자본을 확충해야 합니다.

5. 대부업자의 자산 유동화에 질권자로 참여하는 방법

• 직접 대부업을 하기는 어려운 경우, 대부업자의 자산 유동화에 참여하는 방법이 있습니다. 대부업자의 근저당권에 질권을 설정하며 대부업자에게 돈을 빌려주고 대부업자로부터 이자를 받는 것을 말합니다. 현재 시장 상황에서 질권자는 보통 연 10% 수준의 이자를 받습니다.

• 대부업자로부터 돈을 빌리는 채무자들을 직접 관리하지 않아도 되고, 대부업자들이 모든 업무를 해주기 때문에 훨씬 편합니다.

• 또한 담보 제공자인 채무자가 이자를 내지 않더라도, 질권자의 채무자는 근저당권자이기 때문에 근저당권자가 이자를 지급합니다. 안전장치가 하나 더 있다는 점이 P2P대비 큰 장점입니다.

• 그런데 문제는 주변에 대부업자가 없다는 것입니다. 지인이 대부업을 하고 있다면 좋겠지만, 우리 주변에 대부업을 하는 사람을 찾기 어렵습니다. 그리고 한명의 대부업자를 찾았다고 하더라도, 한명에게 대출을 하는 것보다 여러명에게 분산 투자하는 것이 훨씬 안전하기 때문에 여러명을 찾아야 하고, 그들이 믿을만한 사람들인지 파악하는 데 리소스가 많이 듭니다. 론프라(구 머니파킹)는 이 작업을 대신하여 질권자분들이 편하고 안정적으로 수익을 얻을 수 있도록 돕습니다.

요약

• 대부업자도 은행처럼 금리 차익을 먹을 수 있습니다.

• 보유 자산(부동산, 근저당권 등)을 낮은 금리로 유동화하여 추가 수익을 창출할 수 있습니다.

• 론프라(구 머니파킹)를 통해 편하게 질권자가 되어 안정적으로 높은 수익을 얻을 수 있습니다.