인접건물 사전조사?
– 법에 없는데 왜 자꾸 하라고 할까?
며칠 전, 평소에 안전관리계획서를 계속 맡겨주시는 현장 소장님께 전화가 왔습니다.
“인접건물 사전조사라는 걸 제출하라는데, 처음 들어봐요. 이게 법에 있는 건가요?”
결론부터 말씀드리면, 인접건물 사전조사를 의무화한 법 조항은 없습니다.
그런데도 구청이나 시청에서는 인허가 조건으로 요구하는 경우가 많습니다.
그럼 왜 하라고 하는 걸까?
이 조사는 말 그대로 공사 시작 전, 주변 건축물 상태를 미리 기록해두는 작업입니다.
공사 중 진동이나 굴착 등으로 인접 건물에 손상이 생길 수 있는데, 그럴 경우 “이게 원래 있던 하자인지, 공사로 인해 생긴 하자인지”를 분명히 따져야 하거든요.
그래서 ‘사전 상태’를 객관적으로 남겨두는 작업이 필요한 겁니다.
실무에서는 어떤 상황에서 요구하나요?
법으로 강제된 건 아니지만, 아래와 같은 경우엔 거의 무조건 요구됩니다.
구청이나 시청에서 공사 착공 승인 조건으로 명시한 경우
인접 건물과의 이격 거리가 가깝나, 구조적으로 민감한 구역일 때
특히 10m 이상의 깊은 굴착이 포함된 공사장 주변에 인접건물이 있는 경우
이럴 땐 인접건물 사전조사를 안 하면 착공이 지연되기도 합니다.
아무나 해도 될까?
안 됩니다.
인접건물 사전조사는 나중에 분쟁이 생기면 법적 증거자료로 쓰일 수 있는 중요한 문서입니다. 그래서 누가 조사했는지, 그 기관이나 사람이 공신력을 갖고 있느냐가 핵심이 됩니다.
왜 이게 중요하냐면,
인접건물 사전조사는 공사 전·중·후 상태를 비교하기 위한 기초자료예요. 문제는 공사 중에 인접 건물에 균열이나 누수가 생겼을 때, “이게 공사로 생긴 건지, 원래 있었던 건지”를 따질 기준이 바로 이 조사기록이라는 거죠. 그러니까 보고서에 신뢰성과 객관성, 즉 공신력이 없으면 오히려 분쟁만 더 키우는 자료가 될 수도 있습니다.
그래서 이런 조건을 충족하는 기관이나 인력이 조사를 해야 ‘근거자료’로 인정받을 수 있습니다. 따라서 반드시 아래에 해당하는 기관에 의뢰하셔야 합니다.
국토부 인가 안전진단전문기관
기술사사무소
조사자는 아래와 같이 구성되어야 합니다.
건축시공기술사, 건축기사, 건설안전기사 등의 자격자
정밀안전진단 또는 정기안전점검 교육 이수자
📌 즉, 그냥 사진 몇 장 찍어서 만드는 보고서가 아니라는 거예요.
조사할 때 자주 나오는 오해
시공사에서 종종 이런 말을 합니다. “조사 좀 잘 해주세요.” 여기에는 “시공사한테 유리하게 기록해주세요”라는 의미가 숨어있을 때가 많아요. 그런데 진단전문기관은 그렇게 못 합니다. 아니, 해서도 안 되고, 법적으로도 불가능합니다.
우리가 할 수 있는 건 단 하나, 지금 있는 그대로를, 빠짐없이, 정확하게 기록하는 것뿐입니다.
📌 정직하게 기록하는 게 결국 건축주, 시공사, 점검기관 모두를 보호해주는 공정한 방법입니다.
조사 과정이 왜 어려운가?
현장을 조사하려면 건축주나 사용자 협조가 필요합니다. 하지만 이런 반응, 정말 많습니다.
“내 건물을 왜 니가 보냐”
“사진은 안 됩니다”
“공문 보내도 소용없어요”
실제로 방배동 13개 동 사전조사를 맡았을 때, 공문도 보내고 전화를 여러 번 드렸지만
아예 점검 자체를 거부하시는 분들도 계셨습니다.
협조가 안 될 땐 어떻게 해야 하나?
이럴 땐 다음과 같이 대응합니다.
공문, 문자, 전화로 협조 요청 기록을 충분히 남깁니다.
외부에서 육안 확인 가능한 부분만이라도 기록합니다.
보고서에는 “협조 요청 불응”에 대한 내용을 남겨 인허가기관에 설명합니다.
이 정도 노력은 인허가권자도 인정해줍니다. 남의 사유지를 강제로 점검할 수는 없는 법이니까요.
마무리하며
인접건물 사전조사는 “그냥 체크 한 번 하라니까 해주는 용역”이 아닙니다. 공사 전 책임소지를 명확히 해두기 위한 절차입니다.
누군가는 “이건 법에도 없는 건데 왜 하느냐”고 하지만, 실제로 사고가 났을 때 이 조사가 돼 있느냐 아니냐가 시공사 책임 100%냐, 아니냐를 가르는 기준이 되기도 합니다.
빈팀장이 보기엔,
이 조사는 ‘잘 해주는 것’보다 ‘정확하게 해주는 것’이 진짜 잘하는 거입니다.
건축주나 시공사 입장에서 신뢰할 수 있는 진단기관을 선정하는 게 가장 중요합니다.
지금 사전조사를 준비 중인데 어디에 맡겨야 할지 모르겠다면,
으뜸안전기술로 전화주시면 친절히 안내해드리겠습니다.
정부공인 안전진단전문기관 으뜸안전기술
지금 즉시 상담하기
031-429-0479
