평당 얼마인가요?
건설 비용은 설계 문서의 정확성, 시공사의 해석 능력, 단가와 수량의 차이 등 여러 요인에 의해 영향을 받는다. 효과적인 소통과 체계적인 설계 과정을 통해 합리적인 건축 비용을 산출하는 것이 중요하다.
Jul 26, 2024
⬛ 건축 공사비 문제
한 번쯤 집짓기에 대한 상상을 해보고자 하면 아파트에 익숙한 우리의 삶을 바꿔 보고자 하는 것보다 비용에 대한 부분이 그렇게 녹녹한 현실이 아님을 깨닫게 된다.
특히 코로나 팬데믹 이후 폭발적인 인플레이션은 집짓기 시장에서도 상상 이상의 공사비 상승을 초래하고 있다. 가장 어렵고 중요한 부분이 집 짓는 비용에 관한 부분일 것이다.
개략적인 비용 검토 방법을 살펴보면 큰 틀에서 ‘토지비’, ‘설계비’, ‘공사비(토목, 건축, 조경, 기타공사)’, ‘세금 외’ 등으로 구분해 볼 수 있다.
비용의 양적인 측면으로 보면 토지비와 공사비가 가장 큰 비중을 차지하며 예비 건축주들 역시 가장 관심을 가지는 부분이다. 토지비의 경우 비중은 크지만, 단일 구성 항목이므로 비교적 명료하게 검토할 수 있지만, 주택 공사비의 경우 그 기준과 범위, 세부적인 내용에 따라 적지 않은 모호함의 대상이다. 설계비의 경우 전체비용에서 차지하는 비중은 높지 않지만 의외의 비용으로 생각하는 경우가 많으며 때에 따라 다소 부담스러운 비용으로 생각하는 경향도 있다. 집 짓기 비용 중 가장 작은 비중을 차지하는 설계비는 머지않아 집 짓기 전체 과정에서 가장 중요한 요소로 작동하게 된다.
예비 건축주들이 검토하는 가장 일반적인 방법이 토지의 건페율, 용적률을 확인하여 짓고자 하는 주택의 규모를 평당 공사비로 곱하는 정도로 공사비를 산출해 보고, 개략적인 제세공과금 정도를 파악한 뒤 약간의 설계비를 더해보는 것이 가장 일반적인 비용 검토 방법이다. 딱히 틀린 관점은 아니다.
그래서인지 많은 질문 중 하나가 “이 집은 평당 얼마인가요?” 하는 질문이다. 예비 건축주 관점에서 주택 공사비는 가장 중요한 항목임은 분명하지만, 한편으론 어떻게 설명해야 할지 꽤 난감한 부분이기도 하다. 더군다나 지나가다 툭 던지는 질문에 장황한 설명이 어색한지라 마찬가지로 툭 던진다. “평당 1,500만 원입니다.”
평당 공사비는 집짓기를 준비하면서 개략적인 예산을 검토할 때 분명 유용한 방법이지만 이는 어디까지나 전체비용을 검토하기 위한 개략적인 비용 산정 방법임을 유의해야 한다. 더불어 평당 공사비라는 개념에는 몇 가지 함정이 있을 수 있으며, 의외의 왜곡이 있을 수도 있음을 인지해야 한다.
수많은 정보의 홍수 속에서 공사비에 대한 객관적인, 혹은 합리적인 설명을 찾기가 그리 녹록하지 않다. 집짓기 관련 유명 매체들 속에서도 공사비에 대한 부분은 적지 않게 언급되고 있지만, 오히려 왜곡과 혼란을 초래하는 예도 적지 않다.
특히 적은 비용으로 지은 사례들을 강조하거나 이러한 과정을 마치 자랑스러운 일처럼 선전하고 있지만, 이러한 비용의 문제에 있어 중요한 점은 공학적 품질과 디자인적 품질을 적절하게 확보하고 있는지 여부일 것이다. 주택의 품질 등 기준이 다른 공사비의 비교는 무의미한 공염불일 뿐이다.
평당 공사비의 또 다른 의미를 ‘단가’와 ‘물량’이란 개념으로 표현해 볼 수 있다. 실제 공사비를 산정하는 견적서의 상당 부분을 내역서란 양식이 차지하는데, 이러한 내역서의 세부 구성 항목이 ‘규격’, ‘단가’, ‘물량’이다.
30평 정도의 주택을 짓는다고 가정하면 30평이란 의미는 ‘규모’라는 의미도 있지만 다른 한편으론 ‘물량’을 의미하기도 한다. 여기에 평당 단가 500만 원을 곱하기하면 1억 5천이란 공사비를 산정하게 되는 것이다. 주택 상담 과정에서 예비 건축주들에게 생각하고 있는 주택의 규모를 물어보면 각자의 주거환경을 고려한 ‘규모’에 대한 내용도 포함하고 있는데, 한편으론 집짓기 예산을 고려한 ‘물량’의 의미도 포함되어 있다. 그래서 평당 공사비를 염두에 두고 예산이 2억 4천이면 시장에서 평균 단가가 평당 800만 원이란 정보를 수집하고 그럼 30평을 지어야겠다는 계산을 하기도 한다.
주거의 면적 혹은 규모는 개인의 라이프스타일 등의 문제를 포함하여 여러 문제 등을 종합하여 필요한 규모를 산정하는 것이 합리적이겠지만, 집짓기의 첫 단계부터 이러한 단가와 물량에 의해 집짓기의 큰 틀이 한정적일 수밖에 없는 경우가 대부분일 것이다.
이러한 단가와 물량에 대한 표현은 내역서에서 가장 극명하게 표현되는데 내역서는 공종별로 재료비, 노무비, 경비의 항목별 수량과 단가의 총합으로 구성되며, 단가와 물량에 대한 수식의 합이 금액이란 돈으로 환산되어 표기되는 것이 내역서의 양식이다.
내역서에 관심을 가지는 이유는 비용 때문이지만, 내역서에서 정작 중요한 점은 설계도서와 공종별, 항목별 세부 아이템들이 일치하는지 여부이며, 구체적인 디테일과 스펙들이 반영되어 있는지 여부이다. 그리고 이를 종합적으로 고려해서 비용에 대한 타당성을 검토하는 것 또한 내역서가 중요한 이유 중 하나일 것이다.
다만 이러한 단가와 물량에 의한 방법이 객관적이고 합리적인지에 대한 부분은 논의의 여지가 많은 부분이다. 일정 부분 유용한 방법이고 비교적 보편적인 방법이기도 하지만 객관적이고 합리적이라고 단정 짓기엔 다소 보완되어야 할 여지도 적지 않다.
예를 들어 똑같은 면적(물량)의 조적 공사라고 하더라도 종합건설에서 하도급받는 전문건설업체의 단가와 소규모주택 현장에서 조적 전문업체가 적용하는 단가, 인근 인력사무소에서 소개받은 조적공 개인의 단가는 같은 물량의 조적 공사라 하더라도 적지 않은 편차가 발생하게 된다. 그리고 조적 공사를 하면서 주재료인 벽돌 자체의 규격 및 물성, 이형 규격 시공 면적, 사용하는 부속 철물, 관련 디테일 등에 따라 똑같은 기술자라 하더라도 조건에 따른 조적 공사의 단가와 물량은 달라질 수밖에 없다. 특히 외벽의 벽돌 마감과 같은 비구조 요소 내진설계 적용 여부에 따라 동일한 물량이라도 치장벽돌 쌓기 공사비는 천차만별일 수 있는 것이다.
즉 어떻게 하느냐에 따라 단가의 개념은 편차가 있을 수 있다는 의미이며, 설계 도면에 표현되어 있지 않은 시방서의 내용이 어디까지 포함되어 있는지에 따라 내역서의 단가 개념이 달리 해석될 수도 있는 것이 내역서의 함정이기도 하다. 그래서 주택 공사비가 평당 800만 원도 있고, 평당 900만 원도 있는 것이며, 평당 1.200만 원, 평당 1,500만 원 공사비도 있는 것이다.
중요한 점은 평당 800만 원 집을 짓느냐 평당 900만 원 집을 짓느냐 하는 것이 아니다. 형편에 맞게 선택할 수 있다. 다만 평당 800만 원이면 900만 원에 합당한 가치의 보편성을 획득하는 것이 중요하고 평당 1,200만 원이면 1,200만 원에 합당한 가치의 보편성을 획득하는 것이 중요한 문제일 것이다.
⬛ 공사비의 이해와 의미
문제는 우리의 욕심이 평당 800만 원 가치를 선택하고도 평당 900만 원 가치를 획득하고자 함에 있는 경우가 많다는 점이다. 그래서 평당 900만 원 가치의 일을 평당 800만 원 가치로 행한 것을 자랑스럽게 생각하지만, 품질이라는 잣대를 기준으로 다시 생각해 보면 그것은 그냥 평당 800만 원 가치일 뿐이며, 알고 보면 평당 700만 원의 가치일 수도 있는 것이 부지기수이다.
세상은 그렇게 호락호락하지 않다.
‘단가’와 ‘물량’은 현실에서 그렇게 보편적이거나 균질한 대상일 수 없다. 집짓기는 공장에서 자동차를 만드는 것과 같지 않기 때문에, 공장제품과 같이 단가와 물량의 가치를 쉽게 정량화할 수 없다는 의미이다.
사실 알면 아무것도 아니지만, 모르면 그 답답함에 여기저기 알아보고 다니게 되는 심정 또한 충분히 이해할 수 있다. 하지만 정글과 같은 현실은 늘 이렇게 방황하는 사람들을 위해 적당한 그물과 통발을 쳐놓고 기다리고 있는 사냥꾼이 존재하는 것 또한 정글의 법칙이다. 그래서 종종 평당 800만 원 단가로 계약했지만, 평당 800만 원의 가치를 획득하지 못하는 경우가 발생하기도 한다.
집짓기 과정에서 이러한 ‘단가’와 ‘물량’에 대한 구체적 내용을 검증 가능한 객관적 방법이나 합리적인 절차 등을 마련해 두지 못하고 있는 것이 집짓기 현실이다. 단가와 물량이란 수치에 관심을 두기 이전에 이러한 단가와 물량에 대한 합리적인 결정 과정과 검증 가능한 객관적 방법 혹은 절차를 마련하는 것이 중요하다.
집이 완공되기 전 짓고자 하는 가상의 집을 표현하는 가장 대표적인 결과물이 설계 도면과 내역서이다. 설계 도면과 내역서는 전혀 다른 표현의 결과물이지만 실제로 이 두 가지 결과물이 표상하고자 하는 대상은 동일하다. 설계자는 도면을 통해 짓고자 하는 건축물을 표현한다면 시공자는 내역서를 통해 짓고자 하는 집을 표현한다고 해도 과언이 아니다. 캐드와 엑셀은 전혀 다른 표현 체계이자 전혀 다른 도구이지만 의미하는 대상은 동일하다.
중요한 점은 내역서는 반드시 설계 도면을 기반으로 작성된다는 것이다. 종종 언급되는 평당 공사비 개념은 집짓기 초기 단계에서 개략적인 예산 검토를 위한 방법으로 어느 정도 유용할 수 있지만, 구체적인 설계과정을 통해 생산된 설계도면을 근간으로 공종별 재료비, 노무비, 경비 등의 항목별 수량과 단가 등 내역서를 기준으로 산정되는 것이 합리적이다.
이러한 내역서의 내용은 크게 두 가지로 요약되는데 하나는 직접 공사비이고 하나는 간접공사비이다. 직접 공사비는 설계 도면을 검토하여 공종별 내역으로 구분되는데 집짓기 과정에 직접 투입되는 물리적 재원 정도로 이해하면 좋을 듯하며, 간접공사비는 이러한 직접 공사비를 기반으로 특정 요율을 적용한 항목들의 합으로 구성되어 있다.
물량과 단가, 요율 등은 수치적 대상이므로 편차가 없을 것 같지만 막상 시공사로부터 비교 견적을 받아보면 상당한 편차가 있다는 것을 알 수 있다. 그건 또 왜 그럴까 하는 의문이 생길 수 있으며, 그렇다면 시공사 중 누군가는 상대적으로 과도한 이윤을 취하고 있는 것일까 하는 생각을 가질 수도 있다. 그래서 비교 견적이 필요한 것이지만 내역서에 대한 사실관계를 알면 알고자 할수록 미지의 세계로 빠져들 수밖에 없다.
시공사마다 내역서의 편차가 있는 이유는 몇 가지 정도로 추정해 볼 수 있다.
첫째는 설계 도서의 부정확성에 기인한 편차 요인이다. 일반인들에게 설계 도면은 매우 정교할 것 같지만 실제로 설계 도면은 그렇게 정교하지 않은 경우가 비일비재하다. 여기에는 다시 몇 가지 이유가 있을 수 있는데 하나는 설계사무소의 역량 문제이고 다른 하나는 현실적인 설계비의 문제이며 또 다른 하나는 설계사무소의 경험 문제이다.
둘째는 시공사의 자의적 해석에 의한 편차 요인이다. 설계사무소를 통해 품질 높은 설계 도서가 생산되었다 하더라도 시공사의 자의적 해석에 의한 편차가 발생할 수도 있다. 의외로 도면 해석 역량이 부족한 시공사들이 적지 않다. 비싼 설계비를 지급하여 품질 높은 설계도서를 생산했다 하더라도 시공사의 역량에 따라 이러한 설계도서가 무의미한 경우도 적지 않다.
셋째는 수량 산출 오차 및 단가 차이 요인이다. 앞서 언급한 바와 같이 내역서 대부분은 공종별 단가와 수량 산출을 근간으로 구성되는데 견적 작업 시 이러한 단가와 수량 산출 차이에 의해 편차가 발생할 수도 있다.
넷째는 간접비 차이 요인이다. 간접비는 단가, 물량 등의 총합으로 산정된 직접 공사비와 기타 항목을 포함한 요율을 통해 산정되는데 견적서 내용 중 가장 애매한 부분이기도 하다. 계약 방법, 시공 주체, 시공사마다 책정하는 요율과 항목이 다르기도 하며, 부가세 발행 여부, 하자보수 범위 및 방식 등에 따라 관련 요율과 항목 상의 적지 않은 편차가 발생하는 부분이다.
다섯 번째는 품질과 서비스에 대한 시공사의 가치 여부이다. 사실 이해하기 어려운 부분이지만 막상 시공 현장이 개설되면 가장 눈에 띄는 부분이고 가장 중요한 부분이다. 간접비 일부 항목과 밀접한 관계가 있는 부분이며 종종 언급하고 있는 시공사의 태도 문제와 동일한 맥락이다.
디자인 감리와 CM이란 주체가 있다고 하더라도 현장에서 가장 오랜 시간을 보내고 있는 것은 시공자이며, 시공과 관련된 모든 내용을 감리와 CM이 일일이 확인한다는 것 또한 현실적으로 어려운 부분이다. 예를 들어 내역서상 동일한 단열재가 현장에 반입되었고 동일한 노무비, 경비를 통해 시공이 완료되었다고 해서 단열성능에 대한 동일한 품질을 확보하는 것이 아니다.
이러한 이유는 시공사의 품질 및 서비스에 대한 무형의 가치 부분에 대한 차이 문제로 사실 시공 행위에서 이와 같은 세부 사례들은 일일이 열거할 수 없을 정도로 많은 내용이다. 시공 주체의 신뢰성과 노력, 전문성에 대한 부분은 내역서 그 어디에도 드러나지 않지만, 이러한 무형의 품질과 서비스 부분이 사실 시공 행위에 있어 가장 중요한 부분이다.
시공사의 견적 내용이 저마다 다른 이유는 이러한 요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다. 결국, 내역서의 편차는 특정 시공사가 과다한 이윤을 취하고 있기 때문이라는 이유보다, 해석과 조건의 차이일 확률이 훨씬 높다. 그리고 이러한 해석의 차이는 건축에 대한 이해의 문제이며 이러한 이해의 문제는 결국 역량의 문제이기도 하다.
따라서 비교 견적 시 단순히 최종 금액이 저렴한 시공사를 선택하는 것이 중요한 것이 아니라 태도가 양호한 시공사를 선정하여 앞서 언급한 다섯 가지 요인들을 하나하나 따져가면서 시공사의 의견을 들어보고 의견이 다른 부분에 대해서 상호 보완 및 합리적인 절차를 통해 소통할 수 있는 역량과 태도가 중요한 것이다.
더불어 종종 공사비용에 대한 정보 속에는 공사 범위 및 기준에 대한 모호성이 있다. 시공업체마다 평당 공사비 혹은 내역서에 포함되는 공사 범위 항목이 다른 경우가 종종 있는데 인입비 범위, 가구, 담장, 에어컨, 조경, 정화조 등의 공사 범위에 대한 문제들이다.
또한, 같은 스펙 동일한 형태의 집이라도 60평 주택을 짓는 평당 공사비와 30평 주택을 짓는 평당 공사비는 차이가 날 수밖에 없다. 똑같은 면적과 형태라도 지역과 현장 여건에 따라 편차가 날 수도 있고 기술자의 숙련도, 시공 주체의 간접비 요율, 적용 면적이 전용 면적 기준인지 허가 면적 기준인지 혹은 별도 공사 면적 기준인지 등에 따라 한결같아 보이는 평당 공사비는 의외로 복잡한 양상으로 나타날 수도 있다.
아파트와 같이 동일 박스형 평면이 반복적으로 층층이 쌓이는 경우는 비교적 정량화하기 쉽지만, 맞춤형 옷과 같은 단독주택은 상대적으로 평당 공사비로 환원하거나 정량화하기가 쉽지 않다. 그래서 설계과정을 통해 생산된 성과물인 설계도서를 기준으로 검토, 비교, 수정, 보완 등의 과정을 통해 산정된 공사비가 합리적인 공사비라고 할 수 있다.
공사비 산정 기준에 대해 장황하게 언급한 이유는 우리가 쉽게 “평당 얼마인가요?”라는 질문 뒤에 숨은 다양한 요소들이 있음을 주지하고자 함이다.
특히 거주함의 편리함과 주택의 공학적 품질을 위한 노력 중 상당수는 평당 공사비의 관점에서 보면 공사비 상승 요인이 대부분이다.
그렇다면 시장에서 통용되는 평당 공사비에 맞추어 설계해야 할까. 틀린 말은 아니지만, 단독주택을 지으면서 평당 공사비를 의식할 수밖에 없는 집짓기는 그렇게 합리적인 모습이 아닐 것이다. 그래서 건축주 예산이란 범주에서 체계성과 합리성을 도모할 수 있는 설계과정이 필요한 것이다.
단독주택 집짓기에서는 평당 공사비 관점보다는 언급한 다양한 이슈들을 건축 설계 단계에서 건축가와 협의를 통해 조정하는 과정이 필요하며, 이러한 부분이 건축 설계를 통해서 획득해야 하는 여러 가지 요소 중에 가장 중요한 부분이기도 하다. 전체 예산이란 관점에서 설계단계에서 이러한 세부적인 사항들을 고려하면서 디자인 및 디테일, 각종 스펙 등을 종합적이고 체계적인 프로세스를 통해 적절한 계획안을 만들어 낼 수 있는 여부가 중요한 부분이다.
물론 이러한 과정에서 건축주와 긴밀한 협의가 필요한 것은 두말할 필요가 없다. 대체로 정해진 예산에서 평상시 생각했던 모든 내용을 충족하기는 사실상 쉽지 않지만, 설계단계에서 이러한 내용을 건축가와 밀도 있게 협의할 수 있어야 하고 이후 시공사 선정 과정에서도 이러한 관점의 각종 기술 검토 및 공사비 절감 방안 등이 합리적으로 검토될 수 있어야 함이 중요하다.
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