자…드디어 꼬마빌딩 투자전략 2번째 시간입니다. 지난 시간에 알아보았던 코어 전략은 기억이 나시죠? 코어전략은 서울 핵심지역 중에서도 핵심지역에 투자하되, 수익률에 대해서는 기대치가 낮은 부동산에 투자하는 방식입니다. 즉, 강남의 테헤란로, 도산대로, 삼성동 등에 투자하는 방식이죠.
코어플러스 전약은 코어와 거의 유사한 전략이다. 임차인도 우수한 기업들로 채워져 있고, 입지도 매우 양호해서 손해볼 가능성이 매우 낮다. 하지만 약간의 수선이나 리모델링이 필요한 부동산에 투자하는 방식이다. 저위험 저수익 전략이지만 코어보다는 매각 차익을 좀 더 추구한다.
특히 임차인 중에서 임대차 만기가 돌아오는 곳들이 몇군데 있거나 이미 공실이 조금은 있는 상태에서 임차인을 교체하거나 계약의 조건을 변경하여 임대료 수익의 상승을 기대할 수 있는 부동산에 투자를 한다.
그 다음으로 밸류애드 전략도 같이 살펴보자. 부동산 펀드나 중개를 하다보면 흔히 듣는 말이 밸류애드라는 말이더라. 진짜 잘 알고 쓰는지는 모르겠다. 자..같이 알아보자. 현재는 공실이 많고 허름하며 노후화 되어 있는 건물이 마음에 들어온다면 당신은 밸류애드 전문가다. 적극적인 리모델링으로 임대차를 모두 갱신하고 새로운 임차인으로 채우고 싶다면 밸류애드 방식이 적합하다. 강남에서 이런 건물이 눈에 보인다면 오히려 적극적으로 매입해야 한다. 건물주는 팔 생각을 하고 있었을 것이기 때문이다. 그리고 가격 협상에서도 어느 정도 유리한 입장에 설 수 있다. 이런 부동산을 매입한다면 처음부터 기획을 잘 해야 한다. 설계부터 시공, 임대차 전략, 매각 전략까지 미리 머리속에 그려 두어야 한다. 밸류애드는 매각차익을 최종 목표로 움직인다. 다시 말하면 단타 투자이다. 1~2년 안에 명도와 공사를 끝내고 임대차도 새로 맞추어서 매각을 한다. 공실률이 많아야 명도에서 힘을 빼지 않을 수 있다. 공실 많고 노후화되어 있고, 심지어 엘베도 없는데, 내력벽이 없다면 밸류애드에 딱이다. 이렇게 임대차까지 다 채워지면 수익률을 환산해서 코어 투자자에게 매각하여 차익을 단기간에 얻을 수 있다. 빌딩 투자 초기에 자금이 많이 없다면 이 전략을 통해 자금 확보를 조금씩 해나가야 한다. 젊은 30~50대 사이에서는 이 전략으로 점점 자금을 확보해나가자.
마지막으로 가장 위험도가 높고 수익도 높은 오퍼튜니스틱 전략이다. 간단하게 말하자면 시행사들이 주로 취하는 전략이다. 레버리지를 극대화 하고, 부동산 개발에 초점을 맞추며 자본이득(분양매출)을 추구한다. 앞 전략들과 확연한 차이를 보이는 고위험 고수익 전략이다. 지금 같은 시기에는 절대로 취하면 안되는 전략이지만 2022년까지만 해도 대부분이 이런 전략이었다. 밸류애드 전략도 많은 전문성이 요구되지만 오퍼튜니스틱 전략은 금융, 부동산개발, 분양(매각), 임대차, 설계 등등 많은 전문성을 요하기 때문에 부동산 초보자라면 이 방법은 절대 금지다. 밸류애드 전략부터 해보고 나서 충분히 자신감이 생기면 주변 경제상황을 잘 파악해서 오퍼튜니스틱 적용해야 한다.
여태까지 빌딩 투자시 취할 수 있는 총 4가지 전략을 알아봤다. 전략을 짤 때는 본인의 성향을 잘 살펴봐야 한다. 그래야 마음 편한 빌딩투자를 할 수 있다. 우리는 우선 코어에 물건을 살 자본이 없고, 오퍼튜니스틱에 들어갈 경험도 없으니, 우선 밸류애드 전략에 집중한다. 서울 요지의 낡은 건물을 찾아서 밸류애드하며서 자본금을 키우고, 강남에 입성하는 것이 강남빌딩해킹하는 주요 방법이다.
한가지만 더 얘기하자면, 위에서 보다시피 모든 것을 만족시키는 투자는 존재하지 않는다. 하나를 선택하면 하나는 어느 정도 줄여야 한다.
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