안보면 손해보는 강남 꼬마빌딩 매수시 매수자의 오해 3가지

꼬마빌딩 매수
안보면 손해보는 강남 꼬마빌딩 매수시 매수자의 오해 3가지
 
  1. 공실이 많고, 외관이 별로면 마음에 안든다.
강남에서 오래된 빌딩을 보면 가끔 공실이 많은 경우가 있다. 지방에서 공실이 많은 빌딩은 약점이 많고 향후에도 임차인한테 인기가 없다고 볼수도 있겠으나, 강남의 경우에는 정말 오해다. 만만의 콩떡이다. 건물주들이 매각을 준비하면서 공실을 일부러 만들기도 한다. 공실 자체로 10년을 유지한 경우도 있다. 왜냐하면 강남 건물주들은 보통 강남에 건물이 하나만 있는게 아니다. 즉, 공실이 있다고 해서 생활이 안되는 것도 아니기 때문이다. 다만, 좋은 가격을 받기 위해서 공실을 유지한다. 매수자가 리모델링을 하는 경우도 많고, 자체 사옥으로 사용하고자 하는 경우가 많기 때문에 매수자에게 유리하기 때문이다. 아래 사례의 경우도 전체 공실인데 공실이 꽤 기간이 길었다. 병원 용도의 임차인이 아니면 건물주가 임차를 채우지 않았던 것이다. 오히려 그동안 매매가는 더 올라 220억원에 매도가 되었던 경우다.
 
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  1. 50억 이하 건물은 토지가 작아서 별로다
50억 이하의 물건은 토지가 30평 정도이다. 사실 건축을 제대로 하려면 7~80평 이상은 되어야 한다. 하지만 이런 강남에서 이런 초소형 꼬마빌딩의 경우 매수할 수 있는 매수자 pool이 많아져서 매매가 매우 자주 일어난다. 특히 강남에서 50억이하의 물건은 매우 희소하기 때문에 나오기만 하면 소리소문 없이 매각이 된다. 부동산 투자에 있어서 유동성이 가장 중요한데 작은 토지를 가진 건물은 이런 점에서 단점이 아니라 장점이 된다. 희소한 만큼 나온다면 급박하게 매입하여야 한다.
아래 사례를 보자. 연남동 224-8은 매입하기 전에는 이처럼 볼품없는 건물이었다. 약 20명 정도가 검토만 하다가 지나쳤던 물건이다.
 
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토지도 39평 밖에 되지 않는다. 하지만 아래와 같이 신축을 해서 지금은 전체 만실로 운영중이다. 평당 4300만원에 매입했지만 지금은 7~8000만원 정도의 시세를 유지하고 있다.
 
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  1. 승강기가 없으면 사면 안된다.
5층 이상인데 건물 내부에 승강기가 없으면 가격이 상대적으로 싸에 나온다. 이게 기회다. 승강기가 없다면 가격 협상시 매우 유리하다. 최대한 매매가를 조정하고 승강기를 추가 설치하는 것도 좋은 전략이다. 5층짜리면 6000만원 정도 비용이 추가 된다. 고작 6000만원이다. 빌딩 가격 5억정도 깎아서 6000~8000만원 정도 투자하는 거라면 이득보는 사업이 아닌가? 약간의 수고만 한다면 건물을 싸게 살 수 있는 기회는 얼마든지 있다.
아래의 사당동 남사빌딩의 사례를 살펴보자. 매수시에는 엘레베이터가 없었다. 매수 후에 엘레베이터를 설치하자 임차인도 양호해지고, 그 사이 매매평당가도 상승한 사례이다.
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