변호사는 알려주지 않는 명도 비법

명도비법

Sep 14, 2023

변호사는 알려주지 않는 명도 비법

리모델링으로 밸류애드를 하기 위해서는 명도가 필수이고 가장 중요하다. 임차인을 내보내고 퇴거시킨 후 보증금까지 반환하고 또 사업자가 있으면 사업자 반출 전입신고가 되어 있으면 전입신고까지 빼는 게 명도의 완료이다.

법으로 해결하려 하지마라.

명도가 사람하고 사람하고 하는 일이다 보니까 되게 예민한 부분이다. 변호사를 찾아가면 문서로 명도를 하려고 하는 경향이 있다. 일단 감정 상하면 끝나는 거다. 싸움이 안 나야 되는데 한 번 싸움이 나면 둘 중에 누군가 하나는 져야 되기 때문이다.

문서적으로 싸움이 나게 되면 감정이 엄청 상하게 된다. 그러면 어떠한 합의도 이루어지기가 사실 쉽지가 않다.

문서로 처음에 다가가기보다는 만나고 대화로서 해결을 해 나가는 게 좋다. 하지만 임차인들이 전화도 안 받는 경우도 있고, 만나자고 하면 또 안 만나는 경우도 많다.

문서적으로 법적으로 하는 거는 제일 최후의 마지막 수단으로 삼아야 한다. 일단은 인간 대 인간으로 접근을 먼저 해야 한다. 임대인도 그렇고 임차인도 그렇고 서로 직접 만나고 싶어 하지 않는다. 그럴 때는 이 부분을 믿고 맡길 수있는 전문가가 필요하다.

적절한 수준에서 보상비용을 제안해라.

명도 중에서도 가장 쉬운 명도는 오래된 주택이다. 몇십 년 동안 위에는 주인이 사시고 아래 임차인도 정말 오랫동안 사시면서 조금 관계가 있으시면 그래도 여기가 이제 재건축을 해야 되겠구나 생각하시는 임차인들은 그래도 협조가 제일 잘 된다. 대부분 우리가 노후 건물을 매입해서 새로운 걸 짓는다고 가정해봅시다. 그럼 노후 건물에 일단 살고 있다는 얘기고, 일단 싸게 있겠죠. 근데 이분들이 그 노후 건물에 있으면서 불편한 게 굉장히 많았을 거예요. 여름철이면 누수… 장마 때 누수… 막 이러면 습하잖아요. 여름에 누수나 곰팡이 이런 거 있고 겨울에 또 그런 집들이 엄청 추워요. 그러니까 이제 난방비도 많이 나오고 전기장판 하니까 전기세도 많이 나오고 그러니까 이런 분들은 이제 적절하게 이사비와 그 다음에 새로 이사 갈 곳에 중개보수… 약간의 보상 비용 조금 드리면 대부분들 다 이사하고 싶어 하세요. 주택 명도는 되게 수월하게 그냥 다 끝난다.

반면에 좀 어려운 거는 이제 상가 그리고 좀 전세가 좀 싸게 들어와 있는 경우….두 가지다.

상가 부분 되게 어려워요. 왜냐면은 오래된 건물에 임차인으로 있다. 이 얘기는 이 사람들은 엄청 싸게 있거든요. 이 사람들은 내가 여기서 자고 숙박을 하는 게 아니잖아요. 자기가 여기서 생활하는 것도 아니고 진짜 말 그대로 상업 공간 내 그냥 돈을 버는 생업의 과정에 있는 거니까 오래 건물에 있고 싶어 한다. 왜? 월세가 싸니까 지금 다른 데 또 알아봐서 나가면 그 가격에 거기 구할 수 있겠어요? 인테리어 다 해야죠. 월세 높지 그리고 상가 같은 경우 또 목 좋은 자리 가려면 또 권리금 줘야 되거든요. 그러다 보니까 진짜 상가 명도시키는 게 정말 어렵고 돈도 많이 들어가요. 그래서 두 가지는 진짜 엄연하게 다릅니다. 그리고 사무실도 똑같아요.

주택은 새로 이사 갈 곳에 중개보수 이사 비용 그리고 적절한 보상비 어느 정도 이제 비용이 1천만 원 안쪽으로 들어가는데 상가 같은 경우에는 인테리어 해놓은 비용 그리고 다음으로 갈 그 권리금 그리고 또 적절한 보상 비용 이런 것들이 금액이 높아진다. 사무실도 마찬가지다.

직접 중개사가 가서 임대인의 대리인 그리고 임차인의 대변 상황 다 양쪽 다 들어줘야 합니다. 일방적으로 한쪽만 이렇게 할 수는 없기 때문입니다. 직접 가서 상황 판단 다 하고 말씀 충분히 나눈 다음에 적절한 보상을 해드려야 합니다.

내가 만약에 예를 들어 명도를 해야 된다고 하면 진짜 적절한 보상비를 진짜 책정을 해서 드려야 돼요. 그냥 사과하고 이런 건 필요 없어요. 왜냐하면 돈이잖아요. 결과론적으로는 돈 때문에 그러는 건데 돈을 그냥 적정하게 보상을 잘 해드리고 그렇다고 너무 과하게 또 요구하면 안 되겠죠 임차인분들도 진짜 말도 안 되게 몇 억 줘 이거는 안 되는 거예요. 그리고 이거를 명도비를 줬을 때 그 비용도 다 비용 처리가 다 돼요. 법인 같은 경우는 비용 처리가 다 됩니다. 예를 들어서 토탈 명도를 하는데 한 3억 정도 들어갔다. 나중에 되팔 때 3억 더 받으시면 돼요. 예를 들어 90억에 팔기로 했어. 명도비가 3억 들었어. 93억에 파시면 됩니다. 안 그러고서는 그분들 그냥 내보내는 거 안 돼요.

하루에 모든 임차인과 명도협의를 완료해라

중요한 거는 또 하루에 다 같이 임차인들이 여러분들이 있다면 하루에 만나는 게 가장 중요하.시간을 막 진짜 6시간 8시간 10시간 걸려도 한 날 다 만나야 돼요. 왜냐하면 예를 들어서 반 정도 협의를 봤는데 반은 협의를 안 봤어. 이분들끼리 또 뭉쳐요. 반 정도는 얼마 받기로 했다더라 야 우리 더 부르자. 반 했으니까 우리 안 하면 반대하면 얘네 어차피 못해. 이러면서 그 임차인들끼리 갑자기 카톡방이 생기거든요. 그 안에서 천만 원씩 2천만 원씩 1억씩 얘기하고..한 날 가급적이면 그분들께 다 각각 면담을 해서 액수를 다 정하는 게 좋습니다.

여러 날 나눠갖고 만나면 안 돼. 그리고 그날 협의를 무조건 하셔야 돼요. 이거를 두 번 만나고 세 번 만나잖아요. 만날수록 돈이 늘어납니다. 변호사 사무실에 알아본단 말이에요. 법률사무소 가거나 주변에 법무사나 장사하는 지인들한테 물어보면 야야 더 불러 더 불러 그리고 법무법인이나 이제 그 쪽에 관련되신 분들은 그냥 버티세요. 그냥 소송하세요. 이런 식으로 나와요. 그러면 그건 해결점이 아니거든요. 그래서 그쪽에 알아보다 보면 자기가 영도비 더 받아주겠다 합의금 더 받아주겠다 그러면서 일이 늘어지거든요. 그러니까 한 날 만났을 때 무조건 그날 끝내야 됩니다.

세 번째 마지막으로는 대략 내가 예상을 하고 가잖아요. 내가 이 집은 천만 원 정도 주면 되겠다. 근데 이 집에서 갑자기 2천만 원을 불러. 자기 2천만 원 안 주면 죽었다 깨어나도 못 나가겠대. 그러면 그때 순간적인 계산을 빨리 해보셔야 돼요. 이 집 2천만원 하나가 문제가 아니고 토탈적으로 10개를 내보내야 된다. 그러면 다른 집들도 그 정도 부를 수가 있어요. 그러면 예를 들어 10집이면 2억이죠. 2억을 드린 만큼 내가 이걸 부시고 새로 지었을 때 그만큼 수익성이 있는지… 그러면 이 앞에 내가 얻을 거를 생각해서 뒤에 내가 조금 손해를 보더라도 과감한 선택을 순간적으로 빨리 하셔야 합니다. 이쪽에서 너무 많이 불렀다고 그냥 그 자리에서 헤어지면 안 됩니다. 더 올라갑니다. 도장 찍을 수 있을 때 그냥 가급적이면 거기서 마무리해야 합니다. 사정하세요. “2천만원은 정말 죄송하지만 선생님만 드리는 게 아니고 다른 데도 다 드려야 되는데 좀 양해를 좀 해달라. 정말 진짜 미안하다. 진짜 그리고 미안한 일이잖아요. 왜? 멀쩡하게 있는 사람을 나가라고 하는 건데 미안한 일이니까 그 미안한 진심을 정말 표현을 해주셔야 돼요. 말로 표현해 주시고 금전적으로 표현을 해주시고 그래서 죄송한데 진짜 500만 원만 깎아서 1500에 해주세요. 이렇게 해서 끝내셔야지. 그래요 알아보고 연락드릴게요. 이렇게 헤어지는 순간 이건 3천만 원 되고 4천만 원 되고 합니다.

[결론]

우선 명도에 있어서 제일 중요한 거는 법적으로 하는 게 중요한 게 아니고 정말 인간 대 인간으로서 상황들을 보면서 대화를 풀어서 나가는 게 제일 좋다. 그래서 적절한 보상과 빠른 대화를 해서 해결하는 것이 가장 중요하다.

명도를 할 때는 문서로 법적으로 하는 거는 제일 최후의 마지막 수단임 명도할 때는 가장 중요한 게 문서적으로 법적으로 하는 거는 제일 최후의 마지막 수단임 명도할 때는 일단 가장 중요한 게 인간으로 만나서 대화로서 해결을 해 나가는 게 좋을 것 같음

명도를 할 때는 인간대 인간으로 명도를 하기 때문에 다른 사람을 시키지 않고 직접 가서 임대인의 대리인 그리고 임차인의 대변 상황 다 양쪽 다 들어줘야 함. 명도를 할 때는 상가 그리고 주택이 있는 것 같은데 명도할 때 분위기나 임차인들의 태도는 상가가 제일 어렵고 사무실도 마찬가지임. 명도를 할 때는 적절한 보상비를 책정해서 드려야 함

임차인들이 갑자기 나가라고 그러면 우선 기분이 나빠짐. 기분이 나빠진 상황에서 얘기를 하기 때문에 잘 조율을 해야 함. 합의점을 찾는 게 제일 어려운 것임. 임차인들은 어쨌든 본인들이 피해자라고 생각을 함

명도비를 넉넉하게 책정해야 하는 이유 명도를 할 때는 한 날 다 만나야 되고 협의를 무조건 해야 됨. 명도비는 사업비의 일종이기 때문에 넉넉하게 책정을 해놓아야 함. 명도비를 넉넉하게 책정을 해놓아야 하는 이유는 명도비를 넉넉하게 책정을 해놓아야 명도비를 다 나중에 비용 처리를 할 수 있음

명도에 있어서 제일 중요한 것은 법적으로 하는 게 가장 중요한 게 아니고 인간대 인간으로서 상황들을 보면서 대화를 풀어서 나가는 게 제일 좋을 것 같음 적절한 보상과 빠른 대화를 해서 해결하는 것이 가장 중요함

See more posts

변호사는 알려주지 않는 명도 비법

More articles

30억이하]목동 학원가 인근 목동중학교 5호선 오목교역 도보5분!!

리모델링사례 상수역 50억미만 역세권 빌딩! 지금은 얼마일까?

[100%무료] 강남빌딩해킹 챌린지 원데이특강 신청하기

40억대 강남빌딩 : 21년도에 거래된 역삼동834-19는 지금 얼마정도 할까요?