“음….싸고 좋은거 있으면 자료 보내주세요!! 수익률도 좋으면 좋고, 대로변에 공실이 없으면 좋은데…가격은 쌌으면 좋겠어요. 그런 거 있으면 제가 바로 사겠습니다. 근데 대출은 많이 되죠?”
이런 질문을 자주 받는다. 처음 꼬마빌딩을 사려는 분들은 매입하는 데 오랜 시간이 걸리는 이유는 “기준”이 없기 때문이다. 이 기준을 세우기 위해서 중개를 하는 나도 오랜 시간이 걸렸다. 30권 정도의 책을 읽어보고 강의를 10개 정도 수강했다. 시간도 많이 걸렸지만 비용도 300만원 이상 투자하였더라. 무엇보다 현장에서 사례들을 많이 접하다보니 빨리 깨우치고 배우게 되었지만, 일반 회사를 다니거나 이와 관련 없는 일들을 하는 사람들은 아마 더 시간과 비용이 들 것이라 생각된다.
우선 자신의 성향을 알아야 하는 게 1단계다. 이 글에서는 4가지 투자 전략(목적 또는 지향점)으로 나누어 볼 것이다. 흔히 부동산 펀드들이 사용하던 용어라서 어려울 수도 있지만, 이렇게 분류해놓고 보면 자신이 추구하는 바가 보여진다.
- 코어(Core)
- 코어플러스(Core+)
- 밸류애드(Value Add)
- 어퍼츄너스틱(Opportunastic)
이렇게 총 4가지 전략이 있다. 이 중에서 이번에는 코어에 대해서만 알아보자. 자~이 중에서 어느 전략이 자신과 잘 맞는지 생각하면서 읽어보기 바란다. 이 중에 자신과 잘 맞는게 없다면 정말 어려워 지는 것이다. ㅠㅠ
코어는 한마디로 저위험 저수익 전략이다. 아주 안정적인 테헤란로 대로변 빌딩에 투자하면서 5% 정도의 임대 수익을 얻고자 한다면 코어전략이다. 특히 한국에서는 공제회나 보험사들이 주로 이런 전략을 취하더라. 캐피탈 게인까지 포함해도 연 수익률이 6~10% 이내의 투자이다. 개인들의 투자에 있어서는 강남 삼성동의 신축되어지고 공실도 없는 수익률 3%정도 나오는 꼬마빌딩에 투자하는 매수자들이 이에 해당한다. 주로 GBD, CBD, YBD 같은 곳들의 대로변의 우량 임차인들로 채워진 건물을 사는 전략이다. 하지만 이 전략은 일단 매매가가 높아서 일반 투자자들이 접근하기는 어렵다. 재벌 3세나 연예인, 코인으로 돈을 단기간에 벌었거나, 상속을 받으면 가능하다.
자, 다음에는 코어플러스에 대해서 알아보기로 하자.
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